“疫情”爆发，承租人主张减免租金，人民法院能否支持？

　　1、上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　案件信息

　　一审法院：上海市黄浦区人民法院 (2003)黄民一(民)初字第2878号民事判决

　　二审法院：上海市第二中级人民法院 (2004)沪二中民二(民)终字第354号民事判决

　　一审法院认为：

　　关于“**”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“**”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理;因政府及有关部门为防治“**”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“**”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“**”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“**”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。

　　二审法院认为：

　　现被上诉人所称上诉人应付租金金额已有租赁协议佐证，而上诉人对其已付租金金额负有举证责任却不予举证，故对上诉人已付租金理应采纳被上诉人确认的金额，因此原审查明的上诉人欠租金额有事实依据。基于我国在2003年春夏季节发生“**”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“**”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

　　2、惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司租赁合同纠纷上诉案

　　案件信息

　　一审法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院 (2005)桂市民初字第21号民事判决

　　二审法院：广西自治区高级人民法院 (2007)桂民四终字第1号民事判决

　　一审法院认为：

　　关于“**”期间租金及特派员工资该如何减免的问题。原、被告双方签订的《航空大厦财产租赁合同》、《航空大厦房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同对原告承租被告房屋、财产的租金及特派员工资标准作了明确约定。“**”事件发生后，有关部门虽发布了一些针对相关行业的优惠措施，但没有确定“**”事件属于不可抗力因素，各地针对相关行业的优惠措施也无统一标准。原、被告双方曾就“**”期间减免原告租金及特派员工工资问题多次协商无果。被告同意免除原告2003年5—7月3个月的特派员工工资及减半收取此3个月的租金，而原告要求被告免除此3个月的租金及特派员工工资，并减半收取复业期间的租金及工资。双方当事人未能就租金及特派员工工资的减免达成新的协议，原告应按原合同约定的数额支付租金及特派员工工资，其提出的减免方案未得到被告的认可，亦无合同及法律依据，不予支持。被告自愿减免原告部分租金及特派员工工资，是其自行放弃权利的行为，未违反法律、法规的规定，予以支持。原告欠被告2003年3月至9月的租金及特派员工工资为1732053.50元(已扣除原告2003年3月交纳的35000元特派员工工资)。原告认可被告证据14中两笔应付给被告的款项为147787.75元。因此从被告应退还原告的租金保证金1900000元中扣减原告所欠款项后的余款为20158.75元，此款应退还给原告。

　　二审法院认为：

　　一、关于被上诉人是否应当免除上诉人因“**”三个月期间的全部租金问题。

　　上诉人认为，根据情势变更原则，上诉人在“**”期间的租金应当免除。

　　被上诉人认为，“**”并不构成情势变更，广升公司已减半收取“**”期间的租金且免除派驻人员的全部工资，体现了公平合理的原则。

　　本院认为，情势变更是指因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同的法律制度。上诉人承租广升公司航空大厦从事酒店经营，双方签订的《航空大厦财产租赁合同》、《航空大厦房屋租赁合同》及《补充协议》，是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。“**”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“**”导致的必然结果。故“**”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“**”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“**”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“**”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“**”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“**”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“**”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决在上诉人交纳的租赁保证金中扣除广升公司自愿减免的租金及特派员工工资及上诉人认可欠款额后，认定广升公司应退还上诉人的租赁保证金为20158.75元正确，本院予以维持。

　　3、上海英达方物业有限公司与上海兰天星海温泉浴场有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　案件信息

　　一审法院：上海市长宁区人民法院 (2005)长民三(民)初字第260号民事判决

　　二审法院：上海市第一中级人民法院 (2005)沪一中民二(民)终字第2390号民事判决

　　一审法院认为：

　　“**”期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“**”持续时间也较短，兰天星海浴场不能因此拒付租金和物业管理费，英达方物业要求兰天星海浴场支付2003年5月至6月租金和物业管理费的诉讼请求应予支持，但考虑到“**”这一特殊情况，英达方物业要求兰天星海浴场支付违约金的诉讼请求不予支持。

　　二审法院认为：

　　驳回上诉，维持原判。