贷款纠纷与善意取得——通过抵押借款获取的房产，能否构成善意取得？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　1.原告黄某一诉称：

　　第三人王某二向黄某一借款并以涉案房屋抵押登记，该事实已被淮北市杜集区法院民事判决予以确认。2016年6月29日，博庄居委会对执行标的提出异议，7月20日，贵院作出执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，黄某一对此裁定不服，为维护自身合法权益，诉至法院请求依法执行淮北市杜集区××王春××商住楼××号铺的房产。

　　2.被告博庄居委会辩称：

　　黄某一对贵院做出的裁定书提起诉讼，根据我方提交的证据证明该房屋系我方实际管理、占有，享有足以排除其民事权益，故我方对王某二提出的执行异议的理由成立，应当予以支持。

　　二.法院查明

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，王某二因经营需要与黄某一签订了借款抵押合同，合同约定：借款金额分别为30万元，借款期限12个月，月息2%等。同年6月27日，黄某一现金交付王某二30万元，王某二开户存入中国邮政储蓄银行淮北市分行营业部30万元。王某二向黄某一出具借据，并以其所有的位于淮北市杜集区××王春××商住楼××#111铺抵押给黄某一，办理了抵押房屋房地产他项权利证，黄某一成为杜集区高岳路南王某三商住楼2#111铺的房地产他项权利人，房地产权证号为第12××47。后王某二没有按期及时归还黄某一借款本息，黄某一诉至本院。2015年11月9日，本院作出民事判决，审理查明上述事实后判令：王某二于本判决生效之日起10日内偿还黄某一借款本金300000元、利息30000元，合计330000元,并按月息2%支付2015年6月1日起至本判决确定的履行期限届满之日的借款利息。

　　王某二未在判决确定的履行期限内还本付息，黄某一向本院申请强制执行，本院于2016年5月18日作出执行裁定书，查封了王某二名下位于淮北市杜集区××王春××商住楼××#111铺的房产。同年6月29日，博庄居委会对执行标的提出书面异议并提交联合开发协议及补充协议、租赁合同及房租收据。同年7月20日，本院作出裁定书，裁定中止对被执行人王某二名下位于淮北市杜集区××王春××商住楼××#111铺的房产的执行。后黄某一不服该裁定提起诉讼。

　　1999年2月27日，博庄居委会与王某三签订联合开发协议，约定乙方开发商住楼五层，底层为营业房，二层以上为住房，商住楼竣工后，底层房屋按建筑面积3：7分成，甲方分70%，乙方分30%，二层以上住房全归乙方所有等。后因商住楼南捌间及斜角处地处高压线下，无法建二层以上的建筑物，经双方协商，签订了联合开发补充协议，内容：根据地理状况，总共能开发底层南北拾柒间商品房，经协商乙方大包干自北向南给甲方底层商品房玖间等。

　　2001年9月25日，王某三申请办理了房地产权证，该证记载：房屋坐落杜集区相杜路南、土地权属性质国有、幢号2#、房屋总层数五层等。2001年12月15日，王某三因病死亡。2005年4月28日，王某三的合法继承人即三个子女王光海、王光水及王小兰作出声明，主要内容为王某三生前新建房屋三栋，已进行出售并签订了销售合同。因王某三突然死亡，致使部分买受人无法办理房产过户手续。现三人共同声明以下房屋已出售，王某三与买受人所订立的《销售合同》有效，已销售房屋与三人无任何产权争议，王光水、王小兰自愿声明所出售房屋余款及办证事宜由王光海全权办理等。2012年5月23日，王某二因买卖向淮北市房地产管理局申请办理案涉房产的房产证件。

　　诉讼中，博庄居委会向本院提交租赁合同七份，出租方均系博庄居委会，出租的房屋地址为高岳路南侧王某三开发从东至西第1间门面房等，共计9间门面房。

　　三.法院判决

　　准予执行执行裁定书中查封的王某二名下位于淮北市杜集区××王春××商住楼××#111铺的房产。

　　四.律师点评

　　本案的争议焦点为博庄居委会对涉案执行标的即王某三商住楼2号111号铺的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王某三、博庄居委会签订的联合开发协议及补充协议的约定，王某三商住楼自北向南九间门面归属博庄居委会，但涉案执行标的是111号铺，是否在上述九间门面之列，博庄居委会所提供的证据不足以证明其主张。其次，本案的核心问题应当在于不动产抵押权人善意取得的权利保护问题。

　　根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该条文明确规定了物权的善意取得制度，既包括不动产和动产，也包括其他物权。结合担保法司法解释对质权和留置权适用善意取得制度的规定，抵押权与质权、留置权同属于担保物权，因此，抵押权同样适用善意取得制度。不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力是不动产抵押权善意取得的理论基础。

　　本案中，黄某一基于房屋登记的公信力，有理由相信王某二为涉案执行标的所有权人，而且黄某一系在向王某二出借现金30万元后才办理了抵押登记，可见其对于涉案执行标的享有的抵押权完全符合善意取得的构成要件。即使博庄居委会是涉案执行标的的实际所有人，此时也不能对抗善意取得人黄某一，只能依法向无处分权人请求赔偿损失。综上，对于博庄居委会辩称涉案执行标的系其实际管理、占有，享有足以排除其民事权益，故对王某二提出的执行异议理由成立的辩由，不予支持。