房产交易合同效力——如何确认借名买房法律关系的存在？

　　一、原告诉称

　　原告李某一诉称：原告想要购买一套房屋用于居住，恰巧原告表哥李某二所在村正在拆迁，便与表哥李某二及其妻子崔某一协商，借用表哥李某二之名义购买拆迁安置房屋一套。双方达成一致，原告便以被告李某二名义，购买涉案房屋，并约定由原告支付30万元购房款，被告李某二应当在涉案房屋具备过户条件后，协助原告办理产权变更手续，将涉案房屋登记到原告名下。2006年1月，原告将购房款30万元现金，一次性交付给被告李某二，并由李某二和崔某一二人共同存入其账户。2006年11月，二被告将涉案房屋交付给原告，原告装修并入住至今。2011年5月，二被告取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋自此具备过户条件，但二被告并未通知原告，拒不履行过户义务。2016年，原告得知此事后，立即通知二被告，要求办理过户手续，二被告屡次拖延，严重违约，故将二被告诉至法院1、判令涉案房屋归原告所有，二被告立即协助原告办理过户手续;2、诉讼费用由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告崔某一、李某二辩称：原告所述并非案件事实，二被告不同意原告的诉讼请求。

　　首先，原告所述曾与被告李某二就借名买房达成一致之事，并非案件事实，原告与涉案房屋并无半点关系。

　　第二，拆迁时，被告的宅院共置换安置房屋三套，其中包括涉案房屋，根据拆迁协议内容，三套安置房屋总价90万元，扣除补偿款后，被告只需缴纳购房款10万元，即可获得三套安置房屋。而由此可知，三套安置房屋是按总价计算，并无单套价格，原告所述并非案件事实。

　　第三，原告确实曾给过被告30万元现金，但双方之间系借贷关系，与涉案房屋并无关联。

　　第四，拆迁协议、房产证、税费缴纳等凭证原件均由被告保管，如果双方之间确实存在借名买房的法律关系，上述文件原件应该在原告处。

　　第五，涉案房屋系我村宅院拆迁置换房屋，具有身份限制，原告并非我村村民，不具备购房资格。

　　综上，请求法院驳回原告诉讼请求。

　　三、审理查明

　　法院审理查明：2006年9月，被告崔某一与a公司签订拆迁协议，约定拆迁取得三套安置房屋，总价为90万元，折抵拆迁补偿款后共计房款10万元。

　　2006年10月，原告向二被告交付30万元现金。

　　2006年11月，原告装修涉案房屋。

　　2006年12月，原告与家人搬入居住。

　　2011年5月，涉案房屋下方房屋产权证书，并登记在被告崔某一名下。

　　原告李某一向法院提交其夫妇二人与被告李某二的谈话录音，录音中，原告李某一夫妇与被告李某二对于涉案房屋是否存在借名买房一事各执一词，原告李某一夫妇称涉案房屋系自己出资购买，用于居住，而被告李某二称当时30万元是向李某一夫妇二人借的，双方之间是借贷关系，并强调原告不具备购房资格，无权购买涉案房屋。二被告对该证据的真实性予以认可，不认可证明目的。

　　原告申请证人段某一、李某三、杨某一到庭陈述证人证言，段某一称，其与原告系同事关系，2006年时，原告称自己要买房，钱不够，想借钱。段某一便一起同原告去银行用存折转账，借给原告3万元。当时原告说是通过自己哥哥买的房屋。李某三称，自己与原告、被告李某二均是熟识。当年被告李某二家里拆迁时，多出来的十平米好像给了原告，原告为了购买该部分房屋资格，还从自己这里借走3万元呢。另外，曾在一次聚会中听到原告丈夫与被告李某二的谈话，当时原告丈夫要求被告李某二写协议，但被告李某二说不用写。杨某一称，自己与原告系同事，又是邻居，也认识被告。当年原告确实因为买房一事向自己结果2万元，现金。二被告不认可证人证言，辩称三个证人都与原告关系甚密，三个证人的证言不具有真实效力。

　　四、法院判决

　　一、二被告七日内协助原告办理所有权转移登记。

　　二、由二被告承担本案诉讼费用。

　　五、律师点评

　　根据《中华人民共和国民法总则》第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　本案中，原被告双方当事人的争议焦点是原被告之间是否存在借名买房的事实。判断该事实，首先要看是否签订相关协议，其次看负担购房款的一方是否为借名方，另外涉案房屋的实际使用人是否为借名方这一点也很关键，当然还有许多其他符合借名买房的交易习惯的其他要件。原被告之间系表兄妹关系，原告主张其与被告之间存在借名购房的法律关系，但并未提供相关的购房协议，原告称系基于亲属关系的信赖而未签订正式借名买房协议的，实属一般人之常情，情有可原。

　　根据本案原被告提供的证据及法院查明的事实来看，2006年9月，被告崔某一与a公司签订拆迁协议，约定拆迁取得三套安置房屋，总价为90万元，折抵拆迁补偿款后共计房款10万元。2006年10月，原告向二被告交付30万元现金。2006年11月，原告装修涉案房屋。2006年12月，原告与家人搬入居住。原被告双方对于30万元房款的性质各执一词，原告主张该笔钱为购房款，而二被告主张该笔钱属于借款。就该争议，从原告提供的一系列证据中可见一二。原告向法院提交的其与被告的录音证据与三个证人证言，之间的内容可相互印证。首先，在录音中，被告李某二承认30万元现金系原告东拼西凑，向别人拆借才凑齐的;其次，证人证言中，三名证人均称在2006年时原告曾向自己借钱买房;综合来看，分析如下：若原被告之间的30万元系借款，而原告通过多方借款方式筹集该笔款项，又将该笔款项出借给被告李某二，即其表哥，却未曾签订任何借据，亦未商定还款及支付利息事宜，对于当时普通工薪家庭的原告来说，前述事实，并不符合常理。

　　换个角度，根据时间线来分析，被告李某二应当向拆迁方支付10万元即可置换三套安置房屋，而原告在被告收房前一日向被告支付远超补交款的款项30万元，亦不符合借款常理。

　　另外，被告主张30万元系借款一事，自2006年至今已过10余年，此间被告未偿还该笔借款，原告亦未催要。原告一家装修涉案房屋并入住，自2006年至今已过10余年，此间被告未催要返还房屋，亦未收取房租等费用。均与常理不符。

　　综上所述，可以认定本案原被告之间确实存在借名购买涉案房屋的事实。故法院判决二被告配合原告办理产权过户手续，于法有据。