借名买房合同纠纷——实际权利人如何保障房屋的权利？

　　一、原告诉称

　　原告宋某一、李某一诉称：原告宋某一、李某一二人系夫妻，被告宋某一系二人的儿子。原告宋某一、李某一二人与被告宋某一协商达成一致，约定二原告借用被告之名义购买xx小区房屋一套，并借用被告名义为二原告办理商业贷款。随即，原被告双方就前述事项签订协议。双方在协议中明确约定，涉案房屋的实际购买人系二原告，由二原告出具购房款，被告只是名义上的，并不享有实际房屋权利。

　　2012年10月1日，被告宋某一与涉案房屋出卖人签订房屋买卖合同，约定购房款共计1510万元，第一笔首付款于签订合同当日一次性付清，剩余购房款于涉案房屋下发产权证书，具备办理过户条件前一个月内付清。当日，二原告支付购房款400万元。2016年11月，二原告两次向涉案房屋出卖人支付了剩余房款。2016年12月，涉案房屋下发产权证书。

　　涉案房屋早已具备过户条件，但被告宋某一迟迟不履行过户义务，违反合同约定，故诉请法院判令被告协助原告办理涉案房屋过户。

　　二、被告辩称

　　被告宋某一辩称：二原告所述并非案件事实，不同意二原告的诉讼请求。

　　第三人张某一述称：被告宋某一与第三人张某一二人系夫妻关系。二人于2013年办理结婚登记，涉案房屋随购买在二人结婚之前，但支付1100万购房款时是在二人的婚姻关系存续期间，故该部分应当认定为夫妻共同财产，目前，被告与第三人正在进行离婚诉讼，故第三人有理由认为原告与被告之间存在恶意诉讼，侵害第三人合法权益。被告存在转移夫妻共同财产的嫌疑。

　　产权登记具有公示效力，涉案房屋登记在被告宋某一名下，即应当属于被告。对于原告所提供的1510万元房款，第三人抱有怀疑态度。首先，二原告均系退休人员，除了退休工资外，不存在任何其他大额收入来源，1500万元的资金来源存在问题。而被告经营着几个房地产项目，具有购买涉案房屋的经济能力。因此，第三人认为原告所提供的1500万元房款一节，并不属实。

　　第三人认为原告所提供的与被告签订的借名买房协议的真实性有待考量。从结婚至今，第三人从未听说过借名买房一事，原被告很有可能为了转移二人的夫妻共同财产，而伪造借名买房协议，提起恶意诉讼。恳请法院对该借名买房协议的形成时间作司法鉴定。

　　根据第三人查证，原告所称于被告签订购房合同当日，向被告银行账号转账的450万元，备注是“家用”，并非“购房款”。而被告将该笔钱也并未用于支付购房款，其中300万元被告用于购买股票，另外150万元被告用于购买理财产品。两个月之后，被告从自己的另外的银行账户中转入500万元，并将其中400万元转给涉案房屋的出售人。

　　综上，第三人认为，原被告之间的借名买房协议系伪造。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2012年10月，被告与出售方签订商品房买卖合同;2013年5月2日，被告与第三人办理登记结婚。2016年10月，第三人张某一以离婚为由将被告宋某一诉至法院，现该案正在审理过程中。

　　2012年8月，被告与出售方及a公司共同签订买卖定金协议，协议中，抬头乙方处有原告宋某一的签字，落款乙方处有原告宋某一与被告宋某一二人的签字。当日，a公司向原告宋某一、被告宋某一发出《付款通知书》，原告宋某一向指定账户转入定金10万元，a公司出具收据。

　　2012年8月，原告与a公司签订居间服务合同，协议抬头委托人处由原告宋某一与被告宋某一二人共同签字，协议落款处由原告宋某一签字。

　　2012年10月，被告宋某一出卖人签订房屋买卖合同，合同中明确约定由被告贷款购买涉案房屋，共贷款700万元。同日，二原告与被告宋某一签订借名购房协议，约定由二原告借用被告之名义购买涉案房屋，被告以自己名义帮助二原告办理贷款手续，以顺利购房。并且约定涉案房屋的实际所有权人为二原告，被告有义务在符合办理产权过户条件时协助二原告办理。被告及其未来的配偶无权对涉案房屋主张任何使用、占有、处分等权利。原告李某一向被告宋某一汇款400万元，并收到被告宋某一出具的收据，该收据内容如下：今收到李某一用于支付某房屋购房款400万元。

　　2016年11月，原告李某一向出售方支付房款300万元。

　　2016年12月，被告宋某一与出售方签订购房款缴付同意书，双方一致同意在过户当日一次性付清剩余购房款800万元。其中，付款人落款处表明由原告李某一代为支付。当日，原告李某一支付800万元。至此，涉案房屋购房款全部付清。

　　被告宋某一对于前述协议的真实性均予以认可，第三人张某一表示不认可，并向法院申请的对借名买房协议进行形成时间进行鉴定，因目前可供北京法院随机确定鉴定机构系统中暂不存在具备该能力的鉴定机构，故无法准许。

　　第三人张某一向法院提交了被告向原告李某一的打款明细，欲证明1500万购房款全系被告所出，并非原告。根据该证据，2016年11月，被告宋某一向原告李某一账户打款两笔，200万元、600万元;2016年12月，打款600万元。

　　二原告及被告解释称，这两笔钱系之前帮原告购买理财产品到期赎回后的钱，并非购房款。

　　经查，涉案房屋交付后，由二原告出资进行装修，但至今尚未入住。

　　四、法院判决

　　被告七日内协助原告宋某一、原告李某一办理产权变更登记。

　　五、律师点评

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，第三人张某一不认可原被告之间的借名买房协议的真实性，应当对自己提出的主张提供证据，但其未提交任何有力证据证明其主张，故无法得到法院的支持。而原被告对其签订的借名购房协议均无异议，故法院应当对其真实性予以确认。

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据原被告及第三方提交的相关证据以及法院查明的事实，可以确定本案中的时间线：2012年，被告与出售方就购买涉案房屋签订购房合同;2013年，被告与第三人办理结婚登记。由此可知，涉案房屋的购买早于被告与第三人结婚的时间。本案中的购房款支付线：定金10万元，由原告宋某一支付;第二笔购房款400万元，根据被告出具的收据，系原告李某一支付(第三人不认可收据的真实性，但因其未提交相反证据，故法院不采信);剩余购房款，根据二原告向法院提交的银行交易明细，可知均由原告李某一支付。

　　第三人主张剩余购房款1100万元均来自被告宋某一，但并未提交相关证据;对于第三人主张的被告向原告李某一银行账户打款一节，二原告及被告均作出了合理的解释。

　　综合本案中涉案房屋的购买时间，房款支付情况，房屋的适用管理情况等来看，可以确定二原告与被告之间确实存在借名购房的事实。故法院的判决于法有据。