房产继承与拆迁——未遗留房产遗嘱，拆迁补偿如何分取？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告范某一诉称：原坐落于北××××房产所有权人为刘某甲，刘某甲于1992年12月20日去世，范某二于2012年1月6日去世。2010年某某村铁东片区开始拆迁，康某公司负责拆迁工作。2016年初在各原告不知情的情况下，被告范某三、刘某七夫妻为康某公司出具了一份《声明》，主要内容为“经全家人一致研究同意，由范某三、刘某七签署拆迁协议，并同意将安置房产权落户至范某三、刘某七名下。”后范某三、刘某七与康某公司签订了《拆迁补偿协议》，约定返迁一套108平米的房产，此后将某某街XX1号房产拆迁，各原告知情后多次找到康某公司和范某三、刘某七主张权利均被拒绝。现请求法院依法确认被告之间签订的某某街XX1号房产《拆迁补偿协议》无效，要求被告康某公司重新与各原告和被告范某三共同签订《拆迁补偿协议》;

　　被告辩称

　　被告范某三辩称：被拆迁的房屋并非老人刘某甲的遗产，该房屋已经赠给二被告，二被告为房屋的所有权人，签订的拆迁补偿协议是合法有效的，六原告与被拆迁房屋无法律关系，所以请求法院驳回六原告的诉讼请求。

　　被告康某公司辩称：康某公司没有侵害原告的合法权益，已经按照相关规定与范某三、刘某七代表其母刘某甲签订了拆迁协议，完成了拆迁补偿;范某三、刘某七向康某公司书写提交了声明，涉及本案的所有后果由他们承担;六原告作为合同的非相对方，提起确认之诉，没有法律依据;六原告认为自己是刘某甲的法定继承人在本案中属不确定状态;请求驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原坐落于北××××房产所有权人为刘某甲，刘某甲与丈夫范某刘共育有五个子女：范某二、范某一、范某四、范某五、范某三。范某刘于1982年9月26日去世，刘某甲于1992年12月20日去世，范某二于2012年1月6日去世，曹某十为范某二的妻子，范某八、范某九为范某二的女儿，被告范某三、刘某七是夫妻。刘某甲去世后，某某街XX1号房屋由被告范某三、刘某七一家居住并持有土地证、房产证。在被告康某公司负责拆迁某某村铁东片区的过程中，范某三、刘某七夫妻为康某公司出具了一份《声明》，内容为：“本户位于保定市某某区某某街道某某村铁东片区内土地、房产，其所有人为刘某甲，经全家人一致研究同意：由范某三、刘某七签署拆迁协议，并同意将安置房产权落户至范某三、刘某七名下。如因上述事项产生纠纷等，一切责任由本人承担，与保定市康某房地产开发有限公司无关。”2016年1月15日，康某公司与范某三、刘某七签订了《某某村拆迁补偿协议书》，协议约定：甲方拆除乙方坐落在拆迁范围内的宅基地面积95.79㎡，乙方根据安置补偿方案选择实物补偿，甲方安置回迁房位于4号楼2单元12层1201号，建筑面积108.56㎡。协议签订后，康某公司收回了范某三持有的房屋所有权证和土地使用证，对该宅基地进行了拆迁。

　　三.法院判决

　　被告范某三、刘某七与被告保定市康某房地产开发有限公司于2016年1月15日签订的《某某村拆迁补偿协议书》无效;

　　驳回原告范某一、范某四、范某五、曹某十、范某八、范某九其他诉讼请求。

　　四.律师点评

　　原告提交的有关各原告的身份关系的证明，能够认定各原告系被继承人刘某甲的继承人。某某街XX1号土地使用权人和房产所有人为刘某甲，本案争议的《某某村拆迁补偿协议书》，所拆迁的标的物应为范某刘、刘某甲夫妇的遗产。被告范某三、刘某七辩称，被拆迁的房屋并非老人刘某甲的遗产，该房屋已经赠给二被告，二被告为房屋的所有权人，无证据支持，不予采信。因范某刘、刘某甲死亡后其遗产并未分割继承，故范某刘、刘某甲的遗产应为各原告与被告范某三共有。

　　关于合同效力，《中华人民共和物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案被告范某三、刘某七未经各原告同意及授权擅自与被告康某公司签订拆迁补偿协议，约定将拆迁安置后的房屋归被告范某三、刘某七，其行为损害了原告对拆迁物的权益，故被告范某三、刘某七的行为属无权处分。根据我国《合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而根据现有证据，各原告并未对被告范某三、刘某七无权处分的行为追认，被告范某三、刘某七亦无证据证明其行为属于表见代理。被告康某公司仅凭被告范某三、刘某七的单方表述即认为被告范某三、刘某七有权就拆迁物签订拆迁安置协议，未尽到审慎的审查注意义务。故原告关于确认被告之间签订的某某街XX1号房产《拆迁补偿协议》无效的诉讼请求，予以支持。

　　根据我国《合同法》规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故被告康某公司是否重新与各原告和被告范某三共同签订《拆迁补偿协议》，应以康某公司是否自愿为前提，原告要求被告康某公司重新与各原告和被告范某三共同签订《拆迁补偿协议》的诉讼请求，不予支持。