房屋认购书未依约履行,违约方承担何种责任

　　房屋认购书具有预约合同的性质,违反预约合同应承担违约责任或定金责任,该违约责任不应包括签署《商品房买卖合同》后才应承担的房屋价格上涨造成的差价。

　　商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购书、意向书、订购单等,其性质为预约合同。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

　　(一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本状况;

　　(三)商品房的销售方式;

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(五)交付使用条件及日期;

　　(六)装饰、设备标准承诺;

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(八)公共配套建筑的产权归属;

　　(九)面积差异的处理方式;

　　(十)办理产权登记有关事宜;

　　(十一)解决争议的方法;

　　(十二)违约责任;

　　(十三)双方约定的其他事项。

　　因此，当认购合同具备上述主要条款，买受人已经支付部分房款的情况下，即使名义上是认购合同，实际也具备了商品房买卖合同之实。

　　本文讨论的认购合同是指上述合同以外之认购合同。违反认购合同约定应当承担何种责任，必须要搞明白签订认购合同的目的是什么。此种合同以将来与相对人签订正式商品房买卖合同为目的。一项交易或者合同的最终达成,通常要经过双方反复的磋商。进入缔约阶段后,双方当事人虽未能形成合同关系,但较之无关的第三人要更为紧密。通过达成预约,对双方之间已经达成的某项合意及将来能达成特定合意或目的进行确定,从而起到稳固交易机会的作用。

　　因此若一方违反认购合同的约定,在未能协商签订合同的情况下,法院不能通过判决替代当事人签订一份商品房买卖合同书。故违约方不应承担实际履行的违约责任。就损失赔偿而言,在违反商品房买卖合同的情况下,违约方所应承担的违约赔偿责任应当包括可得利益,即签约以后房屋价格上升或下降的差价。但在违反认购书的情况下,违约方的损失主要为丧失定金或双倍返还定金,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”从以上分析可知,拒绝履行认购书的后果主要是丧失定金或双倍返还定金。认购合同中往往约定将来特定时间内签订正式的商品房买卖合同，因此要求违反认购合同的当事人承担违反正式商品房买卖合同才有的违约责任明显无事实基础，并不符合公平原则和诚实信用原则。