物业公司基于物业合同管理 业主共有停车位不当然获得收取停车费的权利

　　根据《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　该条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并未规定规划内停车位属于开发商所有，而是应当由当事人进行约定。而根据该条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。

　　这是因为房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于全体业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在物业公司既不能证明与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为物业公司专有部分的情况下，并不能认定该地面停车位是属于物业公司的。

　　物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。