借名买房合同——在北京起诉借名买房的借名人过户，需要满足什么条件？

　　一、案件介绍：

　　1、原告诉称：

　　李某诉称：被告系原告的兄弟媳妇。2006年12月29日，原告借用被告的名义和北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区的诉争房屋。诉争房屋的购房款和税费等相关费用均系原告支付。房屋交付之后原告对诉争房屋进行了装修，并居住使用至今。后原告双方还约定等诉争房屋购买满5年后，被告将诉争房屋过户到原告名下。在购房5年后，原告和其家人曾多次催促被告将房屋过户到原告名下，但被告以各种利益拒绝。而被告曾将原告诉至法院要求原告腾房，原告认为，原告出资购房并且双方之间存在将房屋产权过户到原告名下的约定，为维护个人合法权益，现诉至法院请求法院判令：被告配合将位于北京市昌平区的诉争房屋过户到原告名下。

　　2、被告辩称：

　　白某辩称：原告的所主张的诉讼请求缺乏事实依据。原告诉请被告白某配合将诉争房屋过户到其名下，缺乏事实依据。首先，诉争房屋的所有权人是白某。2005年8月15日，白某因拆迁获得购买经适房的资格。2008年11月13日，白某取得了诉争房屋的《房屋所有权证》。后经过补办取得《不动产权证书》。其次，原被告之间不存在过户约定。原告的兄弟李某1和白某系夫妻关系。李某系返乡知青，暂没有住房，2005年9月原被告双方经协商由李某代垫购房款并暂时居住在房屋内。一旦李某取得北京户口，应当无条件腾房。双方没有约定将诉争房屋过户到李某名下。李某居住使用诉争房屋并不代表其拥有所有权。白某基于亲戚关系让李某居住也是符合常理的。再次，李某不能证明双方之间存在真实的借名买房关系。白某在2006年12月29日和北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，2012年4月27日，李某户口迁入北京。但直到2019年白某提起诉讼时李某才拿出一份没有白某签名的《协议书》，证明白某同意5年后过户给李某，协议书落款日期为2007年11月4日，白某认为双方之间如果存在借名买房的约定，李某没有必要不经白某签字就前述《协议书》。白某同样也没有理由拒绝签字。这12年间，李某从未要求白某签字，本身不合乎常理。此外，依照协议书约定，若约定5年后过户的约定属实，而李某也在其间取得了北京户口，为什么这7年时间内李某从未主张过户?事实上李某事项取得诉争房屋的所有权，从未得到白某的同意。

　　第二，李某存在篡改合同内容，伪造证据的违法行为。从协议书第一条内容“诉争房屋购房款和一切费用已由李某支付”，后有“特此证明”为结束语。第二条是后加的，第三条只有序号没有内容，而且第二条和第一条对比的行间距明显不符。协议书中的证明人江某1、江某2，其中江某1已经去世并且是文盲，本人不会写字，而江某2实际上是张某3，是协议书的执笔人也是李某和李某1的大姐。张某3已经明确表示协议书第二条不属实，当时见证时没有第二条约定的内容。张某3写到特此证明就没有内容了。协议书第二条内容是李某在李某1走之后又让其加上的内容，协议书三个字也是后加的。李某保证会取得李某1的同意。白某认为，李某未经白某同意擅自添加协议书第二条内容，虚构了白某同意诉争房屋过户给张学力的假象，属于篡改合同、伪造证据的违法行为，第二条应当属于无效条款。

　　第三，李某申请限价房的行为证明双方不构成借名买房。2013年4月3日，原告和其妻子田某作为申请人向北京市西城区住保部门申请限价房，申请材料表明其在申报住房情况时仅提供了原告名下的北京市西城区一套房屋，没有申报诉争房屋;并且申报资产情况时，也没有申报对诉争房屋的支付情况或者相关利益。这说明原告只是居住在诉争房屋，没有所有权。依照相关法规规定，李某申报资产时仅申报了其名下一套房屋价值，没有同时申报诉争房屋，也说明了双方之间不存在借名买房关系。

　　综上，被告认为，双方不存在借名买房关系。被告请求法院驳回原告诉讼请求。

　　二、法院查明：

　　一审法院经审理后查明：

　　白某与李某1系夫妻关系，李某与李某1系兄弟关系。

　　2006年12月29日，白某与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区的诉争经济适用房一套(以下简称诉争房屋)，房款为二十七万两千七百九十一元。同日，从李某62X卡号支出全部购房款二十七万两千七百九十一元。

　　2007年10月23日，白某62X账号内存入三万五千元，存款凭条原件在李某处。

　　2007年10月24日，白某上述账号支出33793.41元。同日，办理房屋入住手续，李某入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由李某对房屋进行了装修并居住至今。

　　2008年9月份，北京市昌平区地方税务局第二税务所向白某送达《契税核定通知书》，载明诉争房屋实际应征契税1298.69元。2008年10月11日，北京市地方税务局出具《契税专用税收缴款书》。2008年10月份，北京市昌平区房产交易所向白某送达《超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书》，载明诉争房屋应补交综合地价款22030元。2008年10月13日。北京市昌平区建设委员会出具《北京市非税收入专用收据》。

　　2008年11月11日，诉争房屋所有权登记在白某名下。

　　2016年6月20日，白某通过补证方式取得房屋不动产权证书。

　　关于涉案房屋的出资，白某陈述其给予李某2万元现金，其他钱款系白某向李某的借款，但未出具相关收据。

　　关于涉案房屋是否存在借名购买的约定，双方存在争议。李某向法庭提交《协议书》一份，内容为“①诉争房屋购买款及一切费用已由李某支付(特此证明)②现居住权属于李某，5年之后由白某过户给李某。诉争房屋房主李某1白某诉争房屋现居住人李某证明人：母亲：江某1江某2”。

　　白某对该份《协议书》不予认可。经询问，李某陈述该《协议书》上白某的签字是李某1代签。白某陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，李某1也记不清楚了。

　　现李某持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、诉争房屋房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。

　　白某陈述，诉争房屋是借给李某居住，购房材料等原件是因为李某想拿房本作抵押，其把相关购房票据夹在房本中，李某1将这些一起给了李某。

　　经核验，李某具备北京市购房资格。

　　三、法院判决：

　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：

　　白某于本判决生效后十日内协助李某办理位于北京市昌平区的诉争房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至李某名下。

　　一审判决后，白某不服一审判决，上诉至北京市一中院，一中院经审理后判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评：

　　借名买房律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点在于李某与白某之间是否存在借名买房合同关系。

　　从约定上来看，李某提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是白某所签，故对该份证据一审法院未予采信。

　　借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。

　　关于出资，白某辩称其出资2万元并且其余购房款是借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。从李某提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由李某出资购买。诉争房屋由李某进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由李某持有，且李某解释其借用白某名字购买经济适用房亦属合理。故此，一审法院认定李某与白某之间成立借名买房合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月29日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行，现诉争房屋具备过户的条件，故李某要求白某协助办理过户的诉讼请求，于法有据，一审法院对原告的诉讼请求予以支持。

　　二审法院经审理后肯定了一审法院的判决结果。

　　综上所述，法院的判决是正确的。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　《中华人民共和国合同法》第八条

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条

　　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。