徐州
2020/04/26 21:19:16 查看1237次 来源：孙侠律师
孙侠律师，执业九年，上海明伦律师事务所合伙人，擅长处理各种诉讼和非讼业务，从事律师职业前在一家大型企业担任法务工作，现在也是多家企业的法律顾问，同时担任东华大学的工程与社会课程的讲师，每年为学生讲授相关法律知识，为祖国人才的培养做贡献。代理过承包经营合同纠纷、股权转让合同纠纷、厂房转让合同纠纷、承揽加工合同纠纷、民间借贷合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、征收补偿合同纠纷、分家析产纠纷、离婚纠纷、遗产继承纠纷、劳动合同纠纷、公司高管损害公司利益纠纷、股东知情权纠纷、公司解散清算等等业务，经验丰富，工作认真负责，秉持专业化的理念，边工作边学习新的知识，不断提高执业技能。律所团队近两百人，经常讨论案件，集思广益，达到最佳效果。
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在购置商品房尤其是期房时，业主在收房时一般只是将注意力放在房屋的建筑面积或套内面积上，对于层高不足的问题却往往没有重视，不知道这个，你有可能损失一笔钱。请看以下案例：
1、案情
2013年3月5日，买房者马骁骁与华清置业公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：房屋建筑面积180.56平方米，套内面积156.54平方米，单价7400元/平方米，房屋总价1336144元，同时该合同对房屋的层高进行了特别约定：买受人所购买的商品房为小高层，层高为3米，局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳台)会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式，买受人不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。
交房时，马骁骁组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高仅为2.9米，认为华清置业公司存在违约，遂通过律师和华清置业公司进行交涉，双方因分歧过大，无法达成一致意见。马骁骁遂起诉至法院，要求判令被告华清置业公司赔偿案涉房屋层高不足给原告导致的损失和违约金共计80000元。
2、争议焦点
房屋层高不足，开发商是否应当承担违约责任?《商品房买卖合同》中对于层高不足的问题没有约定违约责任的，如何确定赔偿标准?
3、双方观点
庭审期间，原、被告双方均委托了代理律师，双方各持己见。
◆被告及其代理人认为：
1.案涉房屋层高虽然不足3米，但套内面积并没有减少，客观上并不会影响业主的居住，因此原告所说的损失并不存在;
2.公司向物价部门所报的商品房价目表中标注的都是层高2.9米，可以认定案涉房屋关于层高的约定，只是员工的笔误，而笔误不属于当事人的真实意思表示;
3.原告主张的违约金过高，且没有明确的计算依据或证据。
◆原告及其代理人则认为：
1.原告所购买的房屋，本质上购买的是一个三维立体空间，套内面积不变的情况下，高度变小了，相应的空间也会变小，虽然高度的减少对于购房人而言，并非产生直接的经济损失，但会实际影响到购房人的使用和居住感受，因此被告所说的不会对原告产生影响的说法显然没有事实依据;
2.被告提出关于层高的约定，只是员工的笔误，但这一点被告并未提供充分证据予以证实，即便是被告员工的笔误，也是其自身管理体系不完善、工作疏忽所致，其不利后果应由其自行承担，与原告无关。
3.虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》中没有对层高不足的问题约定违约责任，但层高不足给原告带来的居住体验下降也是客观存在的，因此被告的违约给原告造成的损失，对比房价1336144元而言，8万元的损失并不过高，请求法庭予以支持。
4、法院判决
一审法院在综合审查双方代理人的意见后，最终认定被告存在违约，应承担相应的违约责任，至于如何确定原告的损失，法院认为：
由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案中，被告华清置业公司向原告马骁骁交付的房屋比合同约定层高低了10厘米，导致原告房屋的实际使用空间减少达3.3%
计算方式：
▲(套内面积 x 合同约定层高 — 套内面积 x 实际层高)÷套内面积x合同约定层高
双方对层高差异的违约责任没有约定，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定确定被告应当承担的违约责任的比例：
套内面积x7400元/平方米x3%+(套内面积x7400元x0.3%x2倍)，即41702元。
●判决：
一、被告华清置业公司赔偿原告马骁骁违约损失共计41702元;
二、驳回原告马骁骁的其他诉讼请求。
5、律师提醒
购房人在购买房屋的时候，本质上购买的是房屋的实际使用空间，不仅要注意套内面积是否缩水，还应测量所购房屋的层高是否足够，层高不足的仍然应认定房开商存在交付瑕疵。
本案中，对于层高不足及其赔偿标准问题，我国目前并没有明确的法律法规予以规范，这应当属于一个法律漏洞。对于这类需要解决的实际问题，本案一审法院采取对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四“面积差异处理”条款进行类推解释，该条款的立法本意，是在一定的误差范围内保障买受人获得房屋空间的权利，因此一审法院的类推解释并未违背立法本意。
6、法条链接
●《中华人民共和国民法通则》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
●《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
●《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己的主张，有责任提供证据。
孙侠律师，上海明伦律师事务所合伙人，执业八年，擅长合同纠纷、公司股权纠纷、房屋纠纷、动迁拆迁安置纠纷、电子商务纠纷等案件，是多家企业的法律顾问，是东华大学的工程与社会课程的老师，每年为学生讲授相关法律知识，为祖国人才的培养做贡献。孙律师擅长处理各类诉讼、非讼业务，法学理论功底扎实，在处理各类纷杂的法律事务中，善于把握案件焦点，梳理案件所涉及的复杂法律关系，力求找寻案件最完善的解决方案，实现委托人利益的最大化。实践中通过细致、深入地搜集证据，形成有效的证据链，最终维护当事人的权益，为当事人挽回损失。孙律师诉讼经验丰富，工作认真负责，有亲和力，有很好的沟通与协调能力，责任心强，办事效率高，律师费计费不完全按照涉案金额收费，因此收费相对较低，符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的，未达承诺退费。孙律师扎实的法律功底、勤奋认真的工作态度、谦虚谨慎的为人处世，赢得了很好的口碑。律师团队有各种专长的执业律师100多人，在处理各类纷杂的法律事务中，通过团队多名律师集体研讨、分析，把握案件焦点，力求找到最佳的代理思路，以最大限度的维护您应有的权益。
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