法拍房含租约，买卖如何破租赁？

　　什么是法拍房?

　　最近定居一线城市的一位朋友，为女儿上学需要，购买的学区房为法拍房。什么是法拍房?简单来说，法拍房是法院司法拍卖房产的简称，也就是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债务。

　　法拍房产生的原因?

　　一般情况下，法拍房因产生于以下四种情况：1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期足额偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;2、民间借贷产生。举例张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《借款协议》、《房地产抵押协议》的约定及《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押及借款协议，这时可要求法院在执行阶段拍卖张三的房产用于还债; 3、司法没收产生。刑事案件中若有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产。如果该财产涉及房屋，该房屋作为不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款入国库，收归国有; 4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产，拍卖后的钱款同样收归国有。

　　法拍房为何如此受追捧?

　　“你还在因为限购，怀揣几百万却无处安放而苦恼吗?你还在因为房价太高，怕成为接盘侠而望而却步吗?好消息，好消息，某某房中介今日隆重推出一种房产——法拍房，不限购，价格低，买房过程还有多重惊喜!”

　　的确，法拍房的价格通常是市场价格的8折，且很多法拍房地段还不错，甚至位于重点学区。如我开篇提到的那个朋友，观望法拍房房源一年有余，终于找到了重点学区房、不限购且价格实惠的房源。但是让没太接触过法拍房的人望而却步的原因不在于房子本身存在什么问题，而在于买这种房手续多、避坑难、风险大，且往往要全款支付，不能按揭贷款。

　　房中介的广告词中说，“买房过程还有多重惊喜!”其实，从房产律师的角度看，不是惊吓就很好了!

　　法拍房上面通常不仅有抵押，查封(可能是多重查封)，而且在抵押查封前就已经存在长期租约，且租金已经预付，甚至房子有不止一个人的户口未迁出。这意味着什么呢?真是一言难尽，简单说，这房子全款买下来了，房产证甚至都办出来了，但房子仍不归你用，因为买卖不破租赁。有买房人说，不归我用，使用谁支付我租金啊，抱歉!租金已预付完毕。又有买房人说了，毕竟现在是我的房子了，那总该让我把户口前进去吧?是的，你和你家人的户口可以迁入，但是如果原业主不配合迁出，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，因为户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故购房合同中没有注明户口迁出时间及相关事项，若原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

　　购买了含租约的法拍房该如何止损增益?

　　本文重点谈的是，如果购买的法拍房含租约，那么房屋买受人该如何减少损失，积极维权?

　　一、出租人可以行使解除权情形

　　《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引》规定，出租人可以行使租赁合同解除权的主要情形如下：

　　(1) 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以约定承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，可以解除合同;

　　(2) 承租人擅自转租或调换的;

　　(3) 承租人损坏房屋或设备而不维修、不赔偿的;

　　(4) 承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;

　　(5) 承租人擅自变动房屋建筑主体或承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予以恢复原状的。

　　《上海市居住房屋租赁管理办法(2014修正) 》第二十二条，“居住房屋租赁期间，任何一方当事人不得擅自解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事人协商一致或者存在法律规定合同解除情形的除外。”　请注意这里的但书。

　　作为出租人而言，如果打算解除租约，那么就要收集以上法定或约定证据。

　　二、关于买卖不破租赁的例外及是否可以破租金?

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“房屋租赁合同司法解释”)关于买卖不破租赁的两点例外：

　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　在此提醒购房人：1.请问你们购买的法拍房时该房子上有抵押权么?若有，该抵押权是什么时候设立的?2.请问你们购买的这个法拍房是什么时候被法院查封的?3.请问抵押的时间是在租约订立的时间之前?如果是，那么申请拍卖的是抵押权人么?如果仍然是，那恭喜你们，买卖可破租赁;请问查封的时间是在租约订立的时间之前么?如果是，那么同样要恭喜您，买卖可破租赁。如果前述两个问题的答案为否，那么抱歉，你可能要想想其他办法了。

　　另外，法拍房买受人说，买卖不破租赁，虽然我不能解除租约，那么我可以提高租金么?当初原业主租出去时一年才3万租金，现在市场价一年都10万了。我作为新的业主，可以提高租金么?根据法律规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。因此，在租赁有效期内，一般是不能单方面提高租金的，除非承租方同意并另行达成新的租赁协议或原租赁协议的补充协议。

　　作为含租约的法拍房的购买者，在取得房产证后，可以书面通知承租人今后不要向原出租方支付租金，而要向新的房屋产权人支付租赁，并签署原租赁协议的补充协议，将租金支付及租金水平写入补充协议。

　　然而，参考出租市场上类似出租物的租金，审查租赁价格是否明显背离市场价格。如果约定的租赁价格与当时市场上实际的租赁价格相差甚远，那么可以质疑租约的真实性及租金的合理性，或要求承租人多承担租金。

　　三、关于改变房屋结构与群租的认定

　　对于订立了10年租约的法拍房，承租方往往不是用于自住，而是用于转租。比较好的转租方式是分割成小房间后，一间一间出租。于是就有了房屋空间被重新分割及群租现象的产生。如果房屋买受人是否可以通过举证证明承租人未合理使用房屋且存在群租事实的情况下，是否可以要求解除租赁合同，且不承担提前解约的违约责任，且可以要求承租人承担赔偿责任呢?

　　《商品房屋租赁管理办法》第十条：“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”

　　群租的一般规定。群租一般情况下是指把毛坯房分割成一个个独立的房间，在进行简单装饰装潢后，将房屋出租给众多承租人的现象。目前主要有以下几种形式：一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租;二是在房间内布置多张床位，按床位出租;三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。无论哪一种，都属非正常居住形式，必然影响到相邻业主。由于群租不仅影响承租人的生活，更危及到安全等问题，故很多地方政府为了规范租赁市场而禁止群租，如上海市房屋土地资源管理局于2007年8月7日发布的沪房地资交〔2007〕500号《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，其中第2条明确规定，"居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租"。并规定，对于"违反规定擅自分割搭建，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的"，物业服务企业有权劝阻制止;经劝阻制止不改正的，物业服务企业在书面告知业主委员会的同时，有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

　　《上海市居住房屋租赁管理办法(2014修正) 》第九条(最小出租单位)“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。”

　　《上海市居住房屋租赁管理办法(2014修正) 》第十条(最低人均承租面积和居住人数限制)“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。”

　　该办法第三十二条(对违反最小出租单位、居住人数限制和最低承租面积的处理)：违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正;逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

　　综上，对于是否存在不合理使用及群租，除了根据最小出租单位、与最低人均承租面积和居住人数限制判断外，还可以向小区的物业公司及松江区房屋行政管理部门询问情况、调查取证。

　　四、关于擅自转租

　　试想一下，如果你是法拍房的买受人，这个房子里有一个5年期的租约还未履行完毕且租金已经预付给前业主了，你会怎么办?当然是想办法解除租约，让承租方走人腾房。但是如果提前解约，是要承担违约责任的，违约金是10万。作为买受人，你当然不愿意支付，怎么办呢?找找承租人是否存在违约行为，因故提前解约的，就不同了。经审查，原租约中未规定出租人同意承租人转租，那么买受人是否可以以此解除租赁合同而不承担违约责任呢?

　　《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　《商品房屋租赁管理办法》第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”

　　《房屋租赁合同司法解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

　　故，出租人在知道承租人擅自转租的情形下，又不同意该转租行为的，应及时以书面等可以查询接收凭证的形式提出异议。

　　五、关于法拍房的押金与预付租金

　　如果是承租人已经向原出租人支付了押金且预付了租金，那么房屋受让人作为新的出租人可以要求原出租人返还承租人支付的租赁押金及相应的预付租金，但是不予返还的可能性比较大，因为原出租人一定是严重资不抵债了，不然房屋也不会被法院查封拍卖。

　　但对于房屋买受人的权利救济：一是可以与承租人签订新的租赁合同或租赁合同补充协议，对今后支付租金的时间、数额重新约定。二是可以搜集承租人构成租赁违约的证据，从而解除租赁合同，并要求承担赔偿责任。

　　六、关于租赁物返还状态：谁负责承担恢复原状?

　　《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”

　　《房屋租赁合同司法解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

　　通俗来说附合就是不能分离的了，就像是装修好的天花、窗、门之类的，未形成附和的典型的如空调，可以拆下来的，拆下来不会损害抄建筑物本身的。

　　《房屋租赁合同司法解释》第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　可见，租约解除时的交房状态，有约定按约定，无约定，区分是否形成附和的装修物，未形成附和的装修物，承租方可以拆走，但因拆除给出租方造成损失的，要承担赔偿责任;已经形成附和的装修物，由过错方承担恢复原状的责任，都无过错的，由双方分担。

　　综上，法拍房值得投资，但是正所谓收益与风险成正比。提醒正处于观望状态的法拍房购买人，在支付参与法拍房竞拍保证金之前，增强风险识别意识，最好找专业的房产律师全程参与把关(为保障您几百万甚至上千万的投资安全，拿出一小丢支付律师费还是挺划算的)，至少在决定购买前，付费向律师咨询，从而降低投资风险，保障投资收益。

　　刘利娟律师，上海交通大学法律硕士，从事法律服务10余年，房产纠纷专业律师。