房产交易纠纷——宅基地交易，能否需要获取使用权？

　　被告吕某五辩称：涉诉房产权属已经权威机构认定，如有异议，起诉人赵某一、李某三应起诉权属认定机构。就是说，赵某一、李某三起诉的对象不对，我方不够应诉的资格。在某某村这次棚改中，在我方提供了足够多的法律证据之后，是某某镇政府，某某村村委会，北京某某房地产开发公司，北京城建弘大拆迁公司，以及管理公司组织的资产评估公司、拆除公司等六方认定小组认定、并一致通过的。之后，2017年11月14日，棚改指挥部某某房地产开发公司与我方签署了拆迁补偿协议。我方根据拆迁程序，己于2017年11月21日，将房屋腾空交房，棚改指挥部收房验收，并于当日予以拆除。从那一天起，此房产已不属于我方，且房屋已经不存在了。赵某一、李某三如果不服这一认定，对此房产权属有异议，可以找这六家权威机构去起诉。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：赵某一与李某三是夫妻关系。张某二与吕某四是夫妻关系，吕某五是二人之女。张某二于2003年3月30日去世。张某二、吕某四、吕某五均非北京市某某区某某村集体经济组织成员。

　　1993年10月17日，张某二与赵某一签订《购房协议书》，内容为：赵某一在某某县×××有房壹所，北房四间、西房四间，东至赵某一老宅，西至李全，南至道，北至道，此院南北长贰拾肆点五米，东西宽壹拾柒米。经中人金宝林、曹润先介绍说合，卖给张某二。房价肆拾万元整。院中五棵树，连同地面上建筑全归买方。立此房契时，款额壹次付清，双方愿意，立字为证。后赵某一将涉诉买卖宅院交付给张某二，张某二付清房款40万元。双方均认可涉诉买卖宅院系登记的土地使用者为李某三。现涉诉买卖宅院已经拆迁，宅院上房屋已被拆除，拆迁补偿补助款已经由吕某四、吕某五领取。

　　诉讼中，吕某四、吕某五提交某某县人民政府买卖房产印契复印件，加盖有某某县某某村村民委员会、某某县某某乡人民政府印章的买卖房屋草契复印件，缴纳税款的收据及发票复印件，证明涉诉《购房协议书》有效，张某二缴纳了相应税款。赵某一、李某三不认可该部分证据的真实性、证明目的。

　　经本院核实，土地使用者登记为张某二的集体土地建设用地使用证的原件在拆迁单位处;北京市某某区某某村村民委员会认可收据的真实性。吕某四、吕某五称土地使用者登记为张某二的集体土地建设用地使用证是陈某六通知张某二领取并将该证发放给张某二，该证上手填的内容也是陈某六填写的，至于陈某六从何处取得该证其不知晓。

　　本院到北京市规划和国土资源管理委员会调查涉诉两份集体土地建设用地使用证所涉档案，查询到土地使用者登记为李某三的宅基地登记卡，未查询到土地使用者登记为张某二的宅基地登记卡。

　　诉讼中，经本院询问，吕某四、吕某五表示在法院认定《购房协议书》无效的情形下，其不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，其要求另行解决。

　　三.法院判决

　　确认原告赵某一与张某二于一九九三年十月十七日签订的《购房协议书》无效。

　　四.律师点评

　　根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

　　本案中，虽然吕某四、吕某五提交了土地使用者登记为张某二的集体土地建设用地使用证，但到相关行政主管部门并未查询到该证的档案，且吕某四、吕某五亦未提交证据证明该证系经过合法审批而取得，而赵某一、李某三不认可该证的真实性，故难以以该证确定张某二、吕某四、吕某五享有使用涉诉买卖宅院宅基地的权利。税收征收管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳税款作为认定房屋产权确权的依据。

　　即使吕某四、吕某五提交的某某县人民政府买卖房产印契，加盖有某某县某某村村民委员会、某某县某某乡人民政府印章的买卖房屋草契，缴纳税款的收据及发票真实有效，亦不能以此作为其取得涉诉宅院房屋所有权的依据。《购房协议书》签订于1993年10月17日，虽然当时的法律对涉及农村房屋买卖的效力无明确规定，但房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。张某二、吕某四、吕某五并非北京市某某区某某村集体经济组织成员，其不享有对该村宅基地使用的权利。

　　因此，张某二与赵某一签订的《购房协议书》虽是契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间签订的合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。本案为合同效力确认之诉，并无法律规定该类诉讼适用诉讼时效，吕某四、吕某五抗辩赵某一、李某三起诉超过诉讼时效，不予采信。吕某四、吕某五明确表示不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，故相关问题可另行解决。赵某一、李某三的诉讼请求，于法有据，予以支持。