房产交易纠纷——因政策不能购房，能否他人代替履行合同？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：原、被告于2016年9月7日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，原告购买天津市某某区某某路XXX号房屋，被告耗时3个月在办理公产房转私产房和办理新房产证，延迟签订房产协议。2016年10月1日，天津新政规定非天津户口不能购买天津六区的第二套房。原告失去购买资格，新政策调整导致该购房合同无法继续履行。2017年1月13日，原告提出无责解约书面申请，并恳求被告退还原告所支付的款项，但被告拒绝接收，后原告多次向被告恳求追讨所付款项，均遭到被告回绝。现请求法院解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，被告退还原告100000元定金。

　　被告辩称

　　被告刘某二辩称：原、被告签订合同后，双方仅于2017年1月14日进行过协商。因涉诉房屋是公产，而原告非本市人，故需要购买产权后原告才能购买涉诉房屋。购买产权的时间不确定，此情况原告是明知的。2016年9月17日，原告购买第二套房屋，而天津市政府规定外地人在津不能购买第二套房屋，在签订合同时原告应知此规定，故违约方是原告，原告应承担违约责任。

　　第三人某某公司述称：2016年9月7日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，因涉诉房屋为公产，需买方配合卖方购买产权。2016年9月17日，原告在本市某某区又购置一套房产，同年10月政府出台限购政策，规定外地户籍不能在本市购买第二套住房，第三人电话告知原告，原告承诺可以在12月31日网签前办理天津市户口，但直至2017年1月原告仍未办理成本市户籍，后原、被告于2017年1月14日协商未果。现对原告的诉讼请求，第三人服从法院判决。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人于2016年9月7日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，上述文件中含《房产交易合同》，该合同约定原告以1595000元购买被告承租的位于天津市某某区某某路XX号房屋;原告应于2016年9月7日将100000元交付被告作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在买卖双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于原告按约定交付房款之时，被告将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序;

　　除已付定金外，原告购买该房屋的其他款项1495000元采取贷款方式付款;买卖双方须于2016年12月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构;原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用;待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，买卖双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续;基于第三人已提供之居间服务;如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的不能实现，经原、被告及第三人三方协商可解除本合同，三方均免责。原、被告同时约定被告购买涉诉房屋产权，相关费用由原告承担。

　　2016年9月16日，原告与案外人王某三签订《房产交易合同》，约定原告购买案外人王某三所有的天津市某某区某某路XXX号号房屋，2016年12月12日，原告与案外人王某三签订了《天津市房产买卖协议》。

　　三.法院判决

　　解除原告陈某一与被告刘某二及第三人天津某某房地产经纪有限公司2016年9月7日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》;

　　四.律师点评

　　原、被告及第三人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及对涉诉房屋购买产权的约定，均是各方真实意思表示，且未违反法律效力性强制性规定，均合法有效，各方当事人均应遵循公平、诚实信用原则行使权利、履行义务。现原告诉请解除《房屋买卖业务签约文件合订本》，被告及第三人对此亦无异议，故本院对原、被告及第三人解除《房产交易合同》予以确认。

　　关于本案是否符合本案《房产交易合同》中约定的不可抗力，考虑原告在2016年9月分别签订本案的《房产交易合同》及与案外人王某三的《房产交易合同》时，原告具有购房资格，在同年10月本市限购政策出台后，原告在明知其在没有本市户籍的情形下只能履行一份《房产交易合同》，此时原告如解除任一《房产交易合同》，则符合不可抗力的规定，而原告以其办理本市户籍为由表示继续履行本案的《房产交易合同》，是其相信本市出台的限购政策就原告能否履行本案的《房产交易合同》，并非不能避免且不能克服的客观情况，现虽涉诉合同已实际不能履行，但原告以不可抗力为由拒绝承担违约责任，不予支持。

　　关于原告主张被告返还购买产权的相关费用一节，考虑被告购买涉诉房屋的产权系为出售涉诉房屋所为，虽本案的《房产交易合同》不能实际履行，但被告购买涉诉房屋产权的行为并未对其造成损害，依据公平原则，被告应将购买产权的相关费用返还原告，故原告此项诉讼请求，予以支持。