房产交易合同——无民事行为能力人签订的合同，是否需要履行？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：原告于1994年在某某市某某公司大院建北房三间及院落、门楼，占地157.5平方米，房屋建成后一直由被告租赁使用。后被告连哄带骗与原告签订了一份房屋买卖合同，以19万元的价格购买原告的房产，但是一直未支付房款。后原告因病失去民事行为能力，此事一直未提。2008年，木材巷整体开发，原告所建房屋被拆除，原告妻子陈某三向法院提起诉讼，经过几次审理，某某市中级人民法院确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效。因被告一直没有支付购房款，现原告起诉要求被告支付购房款19万元，并赔偿因违约给原告造成的利息损失;赔偿原告从1995年12月9日起至今为止的房租损失;赔偿原告房屋的差价损失。

　　被告辩称

　　被告辩称：1995年12月9日的房产交易契约合同已经全部履行完毕，被告在双方签字按手印前已经将购房款19万元交付给了原告。签订房产交易契约后，被告就一直占有和使用该房屋直到2007年被拆除。在被告占有使用长达12年期间、被告于2006年在该房屋基础上加盖二层期间，原告都从未提出过任何异议，在原告与妻子陈某三1999年协议离婚时，夫妻共同财产中也没有记载存在卖房款19万元的债权，因此原告要求被告支付19万元购房款的诉求依法不应支持。人民法院已经确认房产交易契约合法有效、购房款19万元被告也已经支付，原告也没有证据证明被告没有支付购房款19万元，原告的诉求也超过了诉讼时效，因此依法应驳回原告的全部诉讼请求。

　　二.法院查明

　　经审理查明，原告与被告是兄妹关系，某某司法鉴定中心2009年12月14日的鉴定意见书鉴定原告患有精神病分裂症，为无民事行为能力。1995年12月9日，原告与被告王某二签订了《房产交易契约》，原告将位于某某市木材院内的房产以19万元的价格卖于被告王某二，后被告就一直占有和使用该房屋。1999年原告与妻子陈某三协议离婚，协议书中未记载有19万元的卖房款债权。2006年，被告在购买的房屋上加盖二层。2007年，该房产因政府开发被拆除。2009年，原告妻子陈某三向法院提起诉讼，要求认定《房产交易契约》无效，并确认房屋的拆迁、还迁权利归其所有。

　　经过一审、二审，某某市中级人民法院作出民事判决书，依法驳回了原告妻子陈某三的诉讼请求。现原告又以《房产交易契约》有效、被告未支付购房款9万元为由，向本院提起诉讼，要求被告支付购房款19万元及利息损失，并赔偿房租损失、房屋差价损失。庭审中，原告的证据就是民事判决书及《房产交易契约》，被告认为购房款19万元在签订《房产交易契约》时就已经支付，房子一直由被告占有和使用，在长达十八年的时间里，原告从未主张过购房款19万元，在之前案件的庭审中，原、被告的哥哥王某四作为证人出庭作证，证明在签订《房产交易契约》时，被告已经支付购房款19万元，当时原、被告母亲王某五也在场，并在《房产交易契约》上作为证人签字，依法应驳回原告的诉讼请求。原、被告委托代理人的代理权限都为一般代理，经本院主持调解，原、被告未能达成一致意见。以上为本案事实。

　　三.法院判决

　　驳回原告王某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　原告与被告王某二于1995年12月9日签订《房产交易契约》后，被告就一直占有和使用着购买的房屋，1999年原告在与妻子陈某三协议离婚时，协议书中并未记载有19万元的卖房款的债权，2006年被告在购买房屋上加盖二层时，到原告起诉前，在长达18年的时间里，原告都未主张过19万元的购房款，原告也没有证据证明被告在购买房屋时未支付购房款19万元，被告也不予以认可。因此对于原告要求被告支付购房款19万元的主张，因原告证据不足，依法不予支持。原告关于利息损失、房租损失、房屋差价损失的主张，都是在被告未支付19万元购房款的基础上提出的，因此对于原告的利息损失、房租损失、房屋差价损失的主张，依法不予支持。