农村宅基地纠纷——未有宅基地使用权，是否不能修建房产？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告李某一诉称：1995年8月19日，被告购买了我所有的位于某某市某某街道办事处某某村×号房产一处，价款为1300000元。2013年，我以涉案房产建设土地为农村宅基地，我与被告间的买卖合同违反了有关法律强制性规定为由提起诉讼，请求法院依法确认合同无效，判令被告返还给我位于某某市某某街道办事处某某村XXX号房产。因被告与某某村委签订了拆迁协议，原房产已收归某某村委所有，被告通过置换的方式取得了位于某某市某某街道办事处某某村XXX号房一户。2013年12月24日，某某市人民法院作出的民事判决书，判决我与被告间签订的房屋买卖契约无效，驳回了我要求被告返还位于某某市某某街道办事处某某村×号房产一处的诉讼请求。现提起诉讼，请求判令被告返还位于某某市某某街道办事处某某村XXX号房一户。

　　被告辩称

　　被告李某二辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，非集体经济组织成员无权申请使用该组织宅基地，旧房已经被拆迁，已经不再占有相应的宅基地，被告取得的新房占有的是新的宅基地，原告的户口已经迁出某某村，丧失了使用某某村新宅基地的权利，故无权向被告主张返还置换的楼房。被告通过与某某村委签订拆迁协议取得了楼房，根据合同的相对性，原告无权主张拆迁协议的效力。原告依法不能得到旧房，同样也不应得到新房，不享有主张超过法律规定可以享有补偿范围的权利。被告现仅有新房一处，如果新房归原告所有，被告只能露宿街头，在双方均不具有取得新房资格的情况下，应驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　经审理查明：1995年8月19日，原、被告间签订了房屋买卖契约。根据契约的约定，原告将其所有的位于某某市某某街道办事处某某村×号房产一处卖给被告，价款为130000元。上述房产所涉土地为农村宅基地。原、被告分别于1992年12月、1994年将户口迁入某某市某某街道办事处某某村。2009年，被告与某某市某某街道办事处某某村村民委员会签订了拆迁协议，同意将×号房产拆迁，约定补偿价格为每平方米1300.00元，搬家费为120000元。经某某村委测算，核定涉诉房产拆迁面积为120.23平方米。在本次诉讼前，涉案原×号房产已被拆除，某某村委置换给被告位于某某市某某街道办事处某某村XXX号房一户，该楼建筑面积为94.59平方米，被告现已入住该楼。被告随楼购买了面积为15.65平方米的地下室一户。地下室价格为每平方米800.00元，楼房与被拆迁房差额面积按每平方米1400.00元结算。

　　2013年5月，原告以买卖房产建设土地为农村宅基地，与被告间的买卖合同违反了有关法律强制性规定为由在本院提起诉讼，请求依法确认合同无效，判令被告返还位于某某市某某街道办事处某某村×号房产一处。2013年12月24日，本院作出的民事判决书，以被告非某某村经济组织成员，原、被告间的房屋买卖行为扰乱了现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，双方间买卖的×号房产已置换给某某村委所有为由，判决原、被告间签订的房屋买卖契约无效，驳回了原告要求被告返还×号房产的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。

　　三.法院判决

　　一、被告李某二将位于某某市某某街道办事处某某村XXX号房一户返还给原告李某一。

　　二、原告李某一返还被告李某二购房款130000元。

　　四.律师点评

　　根据法院作出的民事判决书已经发生法律效力，依据该判决，原、被告间签订的×号房屋买卖契约无效，对此不存异议。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。被告就涉案原×号房屋与村委订立的拆迁协议内容，原告予以认可，被告据此置换分得的楼房在原、被告间买卖合同被确认无效后，应返还原告，原告应返还被告购房款130000元。

　　原、被告买卖的×号房产宅基地使用权仍登记在原告名下，虽原告现不属于某某村集体组织成员，但这并不影响原告对原已取得的宅基地行使权利。位于某某村XXX号房是依据某某村委与被告签订的拆迁协议，基于原、被告间买卖的×号房产置换取得，为此该楼房的宅基地不属于重新审批取得。被告与某某村委签订拆迁协议的基础是原、被告买卖的×号房产，故被告以合同的相对性，提出原告无权主张拆迁协议的效力之抗辩，理由不当，不予支持。公民自身权力的保护，应以不损害他人合法权益为前提，故被告以现仅有新房一处，如果新房归原告所有，被告只能露宿街头为由请求驳回原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告对损失赔偿部分未提起反诉，不予审理，可另案主张权利。