房产拆迁安置——安置房产未取得房产证，能否办理交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告黄某一诉称：其父母黄某二、张某三原在某某市某某区X号有私房一处，其父母去世前没有对该房屋给子女做出分配，1998年该地区拆迁，原告家的房屋被拆迁，2004年原告得知被告黄某四、杜某五未经原告同意将拆迁安置的房屋一部分卖给了第三人林某六、魏某七，故要求判令被告与第三人签订的房屋买卖协议及补充协议无效。

　　被告辩称

　　被告林某六：原、被告父母原房产只有80.77平方米，原、被告父母死亡后，被告夫妇对该房产进行了改建、扩建和新建。1998年拆迁时，拆迁人给其父母在某某小区安置了二套住宅，而本案诉争的安置房屋是拆迁人因被告添附房屋给被告安置的，不是原、被告共有财产。第三人在买该房屋时，拆迁协议上被拆迁人写为杜某五，第三人才签订协议购买该房，故第三人为善意第三人，应予保护，请求驳回原告诉请。

　　二.法院查明

　　经审理查明，原告及被告黄某四八人为兄弟姐妹关系，其父母为黄某二、张某三，被告黄某四与杜某五是夫妻关系。黄某二、张某三原在某某市某某区X号有私房一处，张某三于1969年死亡，黄某二于1990年死亡，1998年某某市某某区拆迁安置总公司对该处进行拆迁，该处房产共有两份房产证，一份为1996年10月18日颁发的房产证，产权人为黄某二，房屋情况为1996年所建二层砖混楼房76.97平方米，就该房产拆迁公司与黄某四达成拆迁安置协议二份，给其在某某市某某小区安置63平方米及53平方米住宅各一套。

　　另一份房产证为1997年2月3日颁发的房产证，产权人为张某三，房屋情况为1996年所建砖混二层楼房156.55平方米，就该房产拆迁公司与杜某五达成拆迁协议，给其就地安置营业用房78.28平方米，办公仓库152.47平方米，该安置房产权为私产。1999年2月10日被告黄某四、杜某五夫妇与第三人林某六、魏某七夫妇达成房屋买卖协议书，约定将安置给杜某五的北大街某某区门面营业房以平方米3000元价格卖给第三人等。2003年元月3日被告与第三人又达成补充协议一份，双方对由于实际安置房屋的具体变化情况等做了补充协议，现第三人已将205000元购房款交付被告，被告将某某大厦部分安置房也交付第三人，原告得知情况后于2004年7月23日诉至本院。

　　三.法院判决

　　被告黄某四、杜某五与第三人林某六、魏某七于1999年2月10日及2003年元月3日签订的买卖房屋协议无效。

　　四.律师点评

　　某某市某某区X号原房产为黄某二、张某三夫妇所有，黄某二、张某三死亡后，该房产并未进行继承或析产，分割给其继承人即本案原、被告，在黄某二、张某三死亡后，1996年该房虽进行了翻建、改建和扩建，但房产证依然在黄某二、张某三名下，原、被告也未进行析产，故该房产仍应视为原、被告所共有。某某市某某区拆迁安置总公司以黄某二、张某三的房产证为凭证与被告达成三份拆迁安置协议，对该房产进行了拆迁安置，该拆迁安置的全部房产也应属于原、被告所共有，对此原、被告也均表示认可，现被告夫妇二人未经原告同意擅自与第三人达成协议将该房产出卖，侵犯了共有人即原告的合法权益，且根据我国民法理论，不动产的买卖不适用善意取得制度，故第三人辩称理由不能成立，原告要求确认被告与第三人就该房产达成的买卖协议及补充协议无效，符合法律规定，依法应予支持。