房产交易纠纷——房产存在三角债务，能否取消交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：2014年9月4日，原告与两被告签订两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告陈某二向原告转让其所有的位于某某市某某区某某街道某某小区X栋X座两处双拼户型房产，转让价款分别为1700000元、1500000元。同时约定合同签订时原告支付两房定金各150000元，定金交由某某市某某房产交易有限公司监管，陈某二赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三日内，买卖双方签署《某某市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同签订后，原告于2014年9月4日将两套房定金300000元转入某某市某某房产交易有限公司监管帐户。但在办理赎楼手续过程中，陈某二因欠他人款项，涉案房产于2014年9月12日被某某市某某区人民法院依法查封，房屋买卖合同无法继续履行，陈某二也无从联系。现请求法院判令解除原被告于2014年9月4日签订的两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》;被告陈某二双倍返还定金600000元。

　　被告辩称

　　被告某某房产交易有限公司辩称：某某市某某房产交易有限公司经原告书面申请向被告陈某二转付相关定金，并在合同签署前已查明涉案房屋的产权状况，当时不存在查封情形，在转付定金后亦已尽到资金监管义务向原告告知提前支付定金的风险，原告是清楚并自愿承担付款风险的。原告所受损失是由陈某二的恶意行为所致，原告及某某市某某房产交易有限公司均为受害者，原告要求某某市某某房产交易有限公司承担连带责任无事实及法律依据。某某市某某房产交易有限公司成功促成陈某二与原告签订了某某市二手房买卖及居间服务合同，并且在房产被查封后积极催告陈某二履行合同，告知原告该面临的风险及建议维权方式，有权收取合同约定的必要费用。

　　二.法院查明

　　经审理查明，2014年9月4日，原被告三方共同签订两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告陈某二将其所有的位于某某市某某区某某街道某某小区X栋X座两处房产转让予原告张某一，转让价款分别为1700000元、1500000元，同时约定合同签订时买方向卖方支付两套房屋定金各150000元，有关定金交由居间方被告某某市某某房产交易有限公司监管，定金存入居间监管账户视为卖方收讫，待房屋产权确认清晰有效、房产证原件交由居间方托管后三日内支付卖方，在完成产权变更登记及卖方实际完成房产交付后结算;买方需于2014年9月12日前支付除定金外的两套房屋首期款各350000元至买卖双方指定银行资金监管账户;卖方应于收到全部房款三个工作日内将房地产及钥匙交付买方;

　　2014年9月4日，上述合同签订后，原告张某一将两套房屋定金共计300000元付至被告某某市某某房产交易有限公司的定金监管账户。2014年9月5日，原告签署两份《放款申请书》，约定原合同约定的发放定金条件尚未成就，为促进交易顺利进行，满足卖方陈某二的要求，申请将监管于居间方的涉案两套房屋定金各150000元于签署申请书三日内支付卖方，居间方已明确告知提前放款风险并确认居间方已尽居间义务。

　　2014年9月11日，被告某某市某某房产交易有限公司将定金合计290000元转付至被告陈某二指定的银行账户。2014年9月12日，原告张某一与被告陈某二在银行开办房屋交易资金托管账户。同日，张某一向该账户支付首期款390000元，并委托案外人张某四支付首期款310000元。

　　2014年9月12日，涉案某某小区X栋X座XXX号房屋因被告陈某二与他人其他纠纷被本院依法查封。2014年9月19日，涉案某某小区X栋X座2201A号房屋因陈某二其他纠纷亦被本院依法查封。

　　三.法院判决

　　一.确认原告张某一与被告陈某二、某某市某某房产交易有限公司2014年9月4日共同签订的两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》于2015年1月26日解除;

　　二.被告陈某二于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告张某一定金590,000元;

　　四.律师点评

　　原被告签订的两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方均应按照合同约定履行各自的权利义务。

　　有关合同解除。本案被告陈某二因与案外人存在其他纠纷，涉案合同标的物位于某某区某某街道某某小区X栋X座的两处房产分别于2014年9月12日、9月19日被本院陆续查封，致使本案买卖合同目的无法实现，陈某二的行为已经构成违约，原告有权依据合同约定解除本案房屋买卖合同关系，终止合同权利义务。

　　根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案原告起诉状副本公告送达时间，本院确认原告与被告之间签订的两份《某某市二手房买卖及居间服务合同》于2015年1月26日解除。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求恢复原状并赔偿损失。

　　对于定金返还。定金是对债权的一种担保。原告于2014年9月4日按照合同约定通过被告某某市某某房产交易有限公司定金监管账户向被告陈某二支付涉案两套房屋定金合计300000元，陈某二违反合同约定不能继续履行债务，应当双倍返还定金，故对于原告要求陈某二返还定金600000元的请求，予以支持。对于原告要求被告某某市某某房产交易有限公司承担连带责任的请求，因承担连带责任应有法律规定或协议明确约定，原告提供的现有证据无法表明某某市某某房产交易有限公司存在负担连带返还责任的情形，原告该项诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。