房产交易纠纷——交易房产存在贷款纠纷，能否解除交易合同？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：原告于2016年10月13日与被告岳某二及第三人签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告名下位于某某市某某区房屋，房屋面积为139.28平方米，成交价格为4600000元。合同约定，被告于2016年11月5日前还清贷款，原、被告于2016年11月15日之前到房管部门签订《某某市房产买卖协议》。合同签订后，原告于2016年10月13日向被告支付定金10万元;然被告未按照合同约定还清贷款，且至今未与原告到房管局签署《某某市房产买卖协议》。根据《房产交易合同》第八条规定，被告拒不履行合同义务已经逾期超过十五个工作日，构成根本性违约，原、被告多次协商无果，故成讼。现请求法院解除原告与被告岳某二签订的《房产交易合同》，被告返还原告定金100000元;

　　被告辩称

　　被告辩称：涉诉房屋被查封的情况，被告并不知情，买卖合同签署次日被告才知道房屋被查封，而且是第三人去查询后得知的。原告得知后也未提出异议，也未在合同约定的期限内提出异议，原告据此提出起诉没有依据。未及时清贷，责任不在被告，2016年11月2日被告准备清贷，原告不让被告清贷，理由为原告贷款办不下来，导致被告没有及时清贷。被告没有擅自出售房屋的行为，2016年11月8日原告明确表示不再购买涉案房屋，被告是在原告构成根本性违约后1个月才出卖的，而且出售价格低于本案诉争价格，是原告行为使得被告也造成相应损失。另外本案诉争合同，约定的违约金明显过高，请法院予以调整。不同意原告诉讼请求。

　　二.法院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月13日原、被告及第三人签订《房产交易合同》。合同约定由原告购买被告名下位于某某市某某区房屋，房屋面积为139.28平方米，成交价格为4600000元。合同约定，被告于2016年11月5日前还清贷款，原、被告于2016年11月15日之前到房管部门签订《某某市房产买卖协议》。合同第二条约定，如被告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告;合同第八条约定，违约方拒不履行合同义务已经逾期超过十五个工作日，构成根本性违约，守约方有权解除合同，并要求违约方支付房屋成交价10%的违约金。合同签订后，原告于2016年10月13日向被告支付定金100000元。2016年12月22日被告将涉诉房屋出售与案外人张某五。

　　另查，某某市河西区人民法院在审理相关案件中，2015年7月10日将本案涉诉房屋予以查封，并于当日通过邮寄方式向被告岳某二送达民事裁定书，被告岳某二本人签收该民事裁定书。

　　三.法院判决

　　一、解除原告曹某一与被告岳某二及第三人某某房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》;

　　二、本判决生效后三十日内，被告岳某二返还原告曹某一定金100000元;

　　四.律师点评

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付了定金，向第三人支付了相关费用。而被告未按约定于2016年11月5日前还清贷款，涉诉房屋被查封阻却了原、被告对于房屋交易合同的履行。

　　2016年12月22日被告又将涉诉房屋转卖他人，导致双方的协议无法再履行。被告主张是在原告明确通知被告不再购买涉诉房屋，才将涉诉房屋转卖他人，但被告提供的证据不足以支持其主张。根据原、被告签订的《房产交易合同》及相关法律规定，被告的行为已构成根本性违约，原告有权要求与被告解除合同并按照合同约定要求被告承担违约责任。因原、被告签订的《房产交易合同》已经解除，原告给付被告的定金100000元，被告应予返还。