借名买房合同纠纷——借名买房合同中一方违约拒不办理过户手续如何救济?

　　一、 基本案情

　　上诉人诉称

　　上诉人郜A上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回刘A的诉讼请求，支持郜A的全部诉讼请求;2、改判解除郜A与庞A、翁A签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》;3、改判庞A、翁A连带返还郜A购房款人民币10280000元(以下货币均为人民币);4、改判由A地产公司向郜A返还定金200000元;5、改判由庞A、翁A连带向郜A支付违约金2620368元;6、本案一审、二审诉讼费及保全费由庞A、翁A共同承担。事实和理由：1、本案不存在借名买房的事实，刘A已经将房屋买卖合同中买方的合同权益赠与郜A，赠与行为已经生效并完成，刘A无权主张撤销，刘A并非本案有独立请求权的第三人，其诉讼请求应当予以驳回。刘A与郜A之间没有借名买房的合意或任何类似的意思表示。本案双方也没有签署过任何含有借名买房内容的条款或合同，刘A在原审中没有提供任何证据可以证明案涉房产的购置过程中存在借名买房的事实。本案《房地产买卖合同》补充协议也不是借名购房协议，该补充协议上没有郜A的签字，也无法证明刘A与郜A之间存在借名买房的事实。限购政策并非刘A借名买房的理由。2、本案房屋买卖合同中买方相关权益(含相关款项)均已赠与了郜A，郜A才是案涉房屋买卖合同中买方全部权益的唯一拥有人，刘A无权以第三人身份参与本案审理并主张权利。3、本案在未能查清案涉房屋买卖合同买方项下权益的真正主体的情况下径行判决，将本属于郜A的合法权益判给刘A，导致判决结果错误，二审法院应当予以纠正。

　　上诉人翁A、庞A上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持翁A、庞A的原审反诉请求或将案件发回重审;2、本案一二审诉讼费、反诉费、保全费由郜A承担。事实和理由：1、翁A、庞A并未申请过增加第三人参与庭审。在一审庭审期间，翁A、庞A从始至终不清楚第三人是如何参与到本案的庭审中来的，且向郜A和刘A代理人核实过。因为在该案审理的房屋买卖交易过程中，翁A、庞A和郜A并未签订相应的“居间协议”、“资金托管协议”、“佣金支付承诺书”等明确指定了居间方的协议，由始至终涉案买卖合同的履行仅是限于翁A、庞A和郜A之间。故翁A、庞A认为一审增加第三人是无事实和法律依据的，第三人并非本案当事人的适合主体。2、翁A、庞A并未签订过任何“资金托管协议”、“委托居间协议”。在涉案的房地产买卖合同及相应补充协议中，从始至终买卖双方均约定翁A、庞A应将购房定金按期支付到翁A、庞A指定的尾号为999的收款账户。翁A、庞A从未签订过涉案的定金应由第三人支付等表述的协议，故更不可能承认翁A、庞A的定金支付义务由第三人支付即为按约定支付。

　　因为在涉案买卖合同中明确约定了定金支付的日期和收款账号，履约方就为郜A，案外人与翁A、庞A之间是否有资金往来并非就是翁A、庞A按期履约的证明。3、依据合同履行顺序可知，郜A先要履行按期将定金支付到尾号为999的指定收款账户，翁A、庞A再进行提前赎楼申请，买卖合同中虽有提及监管账号，但是双方并未作资金监管，那就应该将款项支付到指定收款账号中。因为双方无居间协议、授权居间托管资金协议等，故何来居间方，无居间方何来居间费用和保证金，那么卖方收到的定金就应为131万元，而且收到的日期最迟是在5月11日前。截至一审开庭之日，卖方指定账号或监管账号(未作资金监管)并未收到转来的上述定金款项(因为涉案房产登记在翁A、庞A名下，为两人共同所有，故签署房地产买卖合同时特别强调了指定账号收款)，也就直接证明了郜A并未按照合同约定的日期和方式履行支付义务，在郜A迟延履约的前提下，才造成本案中迟迟不得提前赎楼和递件过户，也是该案件中根本违约的前提，而距离签订房地产买卖合同30日后涉案交易房产被案外人恶意查封的事实，并非是本案无法过户的根本原因。4、郜A逾期履约超过10日已属于根本违约的行为。5、在内，二手房交易平台成熟且高效，正常的房屋买卖合同交易流程耗费时间均可以查实，在双方均符合政策要求且积极履约的情况下，从递件过户到新房产证办理完毕最多一到两周的时间，该案件中如果买方积极履约，从5月7日签订合同到5月25日完成过户是完全没有问题的。但是本案中郜A严重逾期履约，事实上存在根本违约的前提下，才给案外人恶意诉讼翁A、庞A并查封了仍登记在翁A、庞A名下的涉案的房产。

　　针对郜A的上诉，翁A、庞A辩称：双方仅仅签订了相应的房地产买卖合同，并未委托任何的居间方，也并未签署任何的居间协议、资金托管协议等其他具有居间方的协议，且双方在买卖合同中明确地约定了收款账户及定金和交易金额的款项，但是本案中的郜A和刘A并未依据该合同在合同的约定期限内足额履约，延期，远远超过合同约定的最长违约期限10日，这才致使了涉案房产不能按时交易。至于案外人查封庞A和翁A名下的涉案房产，是在2015年6月5日，与合同签订相距30日，并非本案中买卖合同不能交易的根本违约情况。其他的答辩意见与翁A、庞A上诉内容一致。

　　针对郜A的上诉，刘A辩称：1、本案存在借名买房的事实，刘A为涉案房屋的实际购买人，是涉案买卖合同中的买方权益主体，对本案值诉讼请求有独立请求权。原审判决该项认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。2、刘A从来没有向郜A作出赠与的意思表示，本案根本不存在赠与。郜A仅凭一次微信、QQ邮件信息主张赠与存在显然证据不足，也不符合常理。3、刘A是涉案房产的实际购买人，是本案的买方权益主体，对本案之争议标的享有独立请求权，原审判决判令支持刘A的诉讼请求于事实、法律都有依据。

　　针对翁A、庞A的上诉，郜A辩称：涉案房屋买卖合同签署于2015年5月7日，签署当日即转账10万元的保证金在A地产公司，5月10日又转121万元保证金在A地产公司，5月13日翁A、庞A办理委托公证处理赎楼手续，并联系招商银行做提前还款的赎楼工作，5月29日才收到招商银行提前还款的批复，6月3日由郜A将赎楼款转账至翁A账户用于赎楼。整个交易过程中，郜A不存在任何过错，至于庞A、翁A二审所提供的受理过户规土委的信访件所答复内容所针对的是没有抵押权存在的房产过户，没有赎楼手续的房产过户。翁A、庞A故意混淆概念，造成所谓的20个工作日不能完全按照签约值日开始起算，中间的请示银行，提前还款，最终银行同意提前还款，如果本身招商银行在不动产登记中心抵押权登记的注销手续尚需要10个工作日，因此从上述时间点来看，本案的致使合同不能履行的根本原因就是2015年6月5日的案外人的查封行为。案涉房产被查封并非是由郜A所导致的，郜A在案涉房屋交易过程中不存在任何的违约行为。

　　针对翁A、庞A的上诉，刘A辩称：1、A地产公司是涉案房产交易的居间方，刘A在约定时间内向居间方交付了定金，已经履行了付款义务，不存在违约行为。翁A、庞A以未收取刘A支付的定金主张答辩人迟延履约没有事实依据。2、刘A代翁A、庞A清偿了涉案房产所欠银行贷款，已经积极履行了买方承担的付款义务。合同无法继续履行是由翁A、庞A原因所致，与刘A无关，刘A无须承担违约责任。3、涉案房屋因庞A他人的债务问题被法院查封，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，已经构成根本违约。且翁A、庞A对涉案房屋被查封负全部过错责任，应当承担违约责任。4、同意刚才郜A针对于买卖合同履行过程中的所陈述的答辩意见，导致涉案房产不能过户的原因是因为房产被查封，本案涉案房产涉及到赎楼的过程，从合同签订到办妥赎楼手续，时间是到5月29日，因其6月5日被法院查封，所以才不能过户，是因为翁A、庞A的房产不能过户导致合同不能履行，翁A、庞A属于根本违约，应当承担违约责任。

　　郜A向一审法院起诉请求：1、解除郜A与翁A、庞A之间签署《房地产买卖合同》;2、翁A、庞A返还郜A购房款、赎楼款1048万元;3、翁A、庞A支付郜A违约金2620368元;4、本案诉讼费、保全费、律师费30万元由翁A、庞A承担。

　　翁A、庞A向一审法院反诉请求：1、解除郜A与翁A、庞A签署的《房屋买卖合同》;2、郜A向翁A、庞A支付违约金2620368元及承担后期造成的损失(暂计至标的房屋解封之日，后期损失将按庞A、翁A实际损失计算);3、本诉及反诉诉讼费用由郜A承担。

　　刘A向一审法院提出诉请：1、解除案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》;2、翁A、庞A向刘A连带返还购房款1048万元;3、翁A、庞A向刘A连带支付违约金2620368元;4、郜A及翁A、庞A承担本案诉讼费。

　　二、 法院查明

　　2015年5月7日，在A地产公司的居间下，刘A与翁A、庞A签订一份《房地产买卖合同》，约定翁A、庞A将XX大厦(X座)XX01、XX02、XX03、XX04、XX14房出售给刘A，房屋建筑面积约为363.94平方米，转让成交价为13101840元。合同约定：买方在签署合同时向卖方支付定金10万元，买方在签署合同之日起三日(含当日)内向卖方支付定金121万元，上述定金均由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留20万元作为该物业的交房保证金，交由居间方托管;第二部分房款11791840元一次性付款，因涉案房产存在抵押，合同备注条款约定“1、买方替卖方现金赎楼，卖方收到111万元，即时与买方做公证委托，将该产权全权公证给买方;2、卖方得到银行还款通知后，买方即时将赎楼款转入赎楼款项专用账号;3、除定金、赎楼款、交房保证金外的余款，在卖方赎回房地产证时，双方进行资金监管并同时递件过户;4、该物业过户给买方指定的第三方郜A名下;5、双方按日按时进行均不得延误，否则视为违约”。合同并对税费的负担、房产的交付、违约责任等作了约定，合同第十六条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。

　　同日，刘A与庞A、翁A签订了一份《补充协议》，刘A(买方)与庞A、翁A(卖方)、郜A(新买方)三方签订了一份《买方主体变更确认书》，《

　　补充协议》载明“根据2010年5月6日政府出台了《贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，深圳国土资源管理局房产过户恢复执行限外令即2007年颁布的254号文，按照254号文的规定：境外个人(包括港澳台地区居民和华侨)不能在购买商业房产，已在设立分支代表机构的境外机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)只能购买用于办公所需的商业房产，由此双方补充协议：…2、如因上述政策导致该房产无法过户至买方名下，买卖双方经协商同意由买方寻找符合过户政策要求的新买方。新买方姓名郜A，新买方继续履行《房地产买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任。”《买方主体变更确认书》明确买卖双方于2015年5月7日共同签署了XX大厦(X座)XX01、XX02、XX03、XX04、XX14房的《二手房买卖合同》，于同日与Q房网A地产公司签署了该物业的《资金托管协议》，现三方协商一致同意在签署《二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方(即郜A)名下，由郜A继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方(即刘A)未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任。2015年5月7日，郜A、翁A、庞A及第三人还签署了一份《楼宇垫款协议书》，约定由郜A、第三人为翁A、庞A垫资偿还涉案房屋欠银行的贷款。

　　2015年5月7日，刘A向居间方A地产公司支付了10万元定金。2015年5月10日，刘A又分两笔向A地产公司支付了定金71万元、50万元，合计共支付定金121万元，A地产公司出具了收款收据。2015年6月1、2、3日，刘A分三笔将购房款390万元、500万元、110万元转账至郜A招商银行账户。2015年6月3日，郜A从其招商银行账户内向翁A账户支付了917万元，用于代翁A、庞A清偿交易房产所欠银行的贷款。2015年6月5日，因庞A与他人的债务问题，中级人民法院查封了XX大厦(X座)XX01、XX02、XX03、XX04、XX14房庞A名下所占产权份额，致使买卖合同无法继续履行，郜A遂诉至原审法院。

　　另查，一审审理过程中，翁A、庞A承认于2015年5月14日收取了A地产公司支付的定金111万元，于2015年6月3日收到郜A支付的购房款917万元。A地产公司确认尚有20万元定金托管在该公司。

　　再查，郜A与刘A原为情侣关系，于2014年9、10月相识后同居生活，于2015年11月26日分手。郜A主张，刘A就涉案房产所支付的款项为对郜A无条件的赠与，且该赠与不以结婚为目的，亦已经交付，无权撤销。郜A就其主张，向原审法院提交了刘A于2015年8月9日向郜A发送的微信及2016年11月26日中午1：05分向郜A的QQ邮箱(437002996)发送的“请看看”邮件为证，其中微信有“你放心吧，无论我们结婚与否，XX大厦与XX银行大厦的写字楼登记的是你的名字，就是你的，当初也是说买给你的，租金做生活费使用”等内容。

　　三、 法院判决

　　一审法院认为，本案审理的焦点一在于如何确定本案买卖合同的相对方，刘A是借名买房还是已将合同权利义务全部转移给郜A。就此，原审法院认为，翁A、庞A与第三人签署的《补充协议》中明确载明之所以将房地产买卖合同的买方主体变更为郜A，是由于刘A为台湾居民，受政策限制，不能在深圳购买商业房产，故由刘A寻找符合过户政策要求的新买方即郜A继续履行《房地产买卖合同》。本案一审庭审过程中，各方当事人确认，《房地产买卖合同》、《买方主体变更确认书》、《补充协议》、《楼宇垫款协议书》等协议均在2015年5月7日当天签署，由此可见，刘A借郜A名义购买涉案房屋是各方当事人合意的结果，郜A、翁A、庞A对刘A借名购房的事实均是清楚和了解的，本案买卖合同的真正购买人应为刘A，刘A才是涉案房屋买卖合同的买方相对人。

　　本案的焦点二在于认定违约责任。翁A、庞A与刘A所签署的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定全面及时履行义务。合同签订后，刘A已按照合同约定履行了支付定金，垫付款清偿贷款的义务。翁A、庞A主张未收取刘A支付的定金，刘A履行付款义务延期，构成违约。就此，原审法院认为，《房地产买卖合同》明确约定定金交由居间方监管，买方将定金支付给监管方即视为卖方收讫定金;《买方主体变更确认书》中亦明确记载居间人为A地产公司，买卖双方已与A地产公司签署了《资金托管协议》，故此，刘A依照合同约定将定金支付给A地产公司，A地产公司出具收款收据，已适当履行其支付定金的义务。翁A、庞A与刘A在《房地产买卖合同》中并未明确约定刘A支付赎楼款的时间，《房地产买卖合同》备注条款第2条明确约定“卖方得到银行还款通知后，买方即时将赎楼款转入赎楼款项专用账号”，可见刘A履行垫付还款资金的义务须由翁A、庞A先履行向银行提起提前还贷申请，并获银行同意的协助义务，翁A、庞A未向原审法院提交证据证明其已及时履行了自己的在先义务，故其主张买方迟延履行付款义务，原审法院不予采信。涉案房屋买卖合同之所以不能继续履行，是由于交易房产因翁A、庞A的其他债务而被法院查封，故此，翁A、庞A应承担根本违约的法律后果，刘A请求解除涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》，翁A、庞A向其连带返还购房款并按合同约定支付成交价20%的违约金计2620368元，理由成立，原审法院予以支持。鉴于刘A已支付的购房款1048万元中有20万元定金尚在A地产公司处托管，故应由A地产公司直接返还刘A20万元定金，翁A、庞A连带返还1028万元购房款。

　　关于郜A主张刘A已将涉案购房款赠与其的主张，原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼标的为房地产买卖合同关系，因此，本案的审理范围在于审查房地产买卖合同的合同效力、主体、违约责任承担，郜A与刘A在购房后是否发生赠与关系，与本案非属同一法律关系，郜A应另案解决。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除刘A与庞A、翁A签订的《房地产买卖合同》及《

　　补充协议》;二、庞A、翁A应连带返还刘A购房款10280000元;三、A房地产投资顾问有限公司应返还刘A购房定金200000元;四、庞A、翁A应连带向刘A支付违约金2620368元;五、驳回郜A的诉讼请求;六、驳回庞A、翁A的反诉请求。案件一审本诉受理费102202元(已由郜A交纳)，由郜A负担;一审反诉受理费27763元(已由翁A、庞A交纳)，由庞A、翁A负担;有独立请求权第三人诉讼费100402.21元(已由刘A交纳)，由庞A、翁A负担;案件保全费5000元(已由郜A交纳)，由郜A负担。

　　经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

　　本院二审另查明：1、刘A在一审审理期间及2015年7月7日向一审法院出具《情况说明》一份，在该《情况说明》中刘A就本案的事实向法院作出相关说明“1、本人曾于2015年5月7日与被告签署《房地产买卖合同》，约定购买XX大厦(X座)XX01、XX02、XX03、XX04、XX14房物业，合同约定成交价格为人民币13101840元。由于当时没有对境外人员开放写字楼买卖政策，故双方协议由郜A作为新买方行使《房地产买卖合同》的权利义务，各方签署了《房地产买卖合同》补充协议、《买方主体变更确认书》并对合同主体变更予以确认……”。2、A地产公司由刘A和郜A在一审申请追加，庞A、翁A并未申请追加。

　　四、律师点评

　　本院认为，翁A、庞A与刘A、郜A所签署的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《买方主体变更确认书》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。

　　关于违约责任，翁A、庞A自认合同签署地是在A地产公司，也收到A地产公司转付的111万元定金，刘A、郜A及A地产公司均确认中介方是A地产公司，虽然翁A、庞A与A地产公司未签订资金托管协议等相关协议，且在买卖合同中约定了收款账户，但根据各方的陈述和行为等证据，已经形成证据链，双方以实际行动达成合意变更了定金履行方式，一审确认A地产公司为涉案合同的中介方，从而认定买方完成定金支付义务，认定正确，本院予以维持。涉案合同因房屋被法院查封不能继续履行，一审法院认定翁A、庞A构成根本违约，认定正确，本院予以维持。

　　本案一审法院2015年6月11日立案，刘A2015年7月7日出具《情况说明》自认“双方协议由郜A作为新买方行使《房地产买卖合同》的权利义务”，2015年11月26日刘A与郜A分手，随后刘A要求以有独立请求权的第三人加入本案诉讼并主张其为真实买方、其与郜A为借名买房关系。刘A在一审过程中关于买方的两次表述相矛盾，违反禁止反言原则，而且《

　　补充协议》、《买方主体变更确认书》也均约定郜A为新买方，刘A仅对合同履行承担连带担保责任，翁A、庞A在一审也明确合同最终买方为郜A，因此，根据民事证据规则，刘A关于其为真实买方、与郜A为借名买房关系的主张，不仅违反禁止反言原则，与合同约定也不相符，本院不予采信，一审认定事实错误，本院予以纠正，郜A为涉案合同买方，根据合同相对性，翁A、庞A违约应向郜A承担违约责任。至于郜A主张的赠与关系，是其与刘A之间的法律关系，与本案房屋买卖合同的法律关系不是同一法律关系，也不影响《房地产买卖合同》、《补充协议》的法律效力，原审不予审查，处理正确，本院予以维持。综上所述，翁A、庞A的上诉请求不能成立，应予驳回，郜A的上诉请求部分成立。