宅基地以及宅基地上的房屋可以买卖吗？

　　案例一，王大娃是城镇居民，翠花是农村村民。翠花将自己的一块宅基地出卖给王大娃，地基转让价为20万元。双方达成协议后，王大娃支付了20万元购地款。王大娃与翠花的宅基地买卖是否合法有效?

　　案例二，李大娃是农村村民，二娃是同村村民。二娃将自己的一块宅基地出卖给李大娃，地基转让价为20万元。双方达成协议后，李大娃支付了20万元购地款。李大娃与二娃的宅基地买卖是否合法有效?

　　案例二中的双方的宅基地买卖合同合法有效，而案例一中的双方签订的合同无效。Why?

　　听我细细道来：首先要明确的是，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。因此，农村宅基地本身是不可以进行买卖的。但是，(敲黑板了，划重点)农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

　　当下，随着2020年3月1日《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》的颁布实施，国家将基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。也就是说以后在城郊的农村土地会像国有土地一样被征收用作建设用地，随着这个土地新政实施，农村土地会越来越“值钱”。很多城镇居民就想着去农村、城郊买地建房。现在明确的是买宅基地不受法律保护，那就变个法，买农村建好的房。呵呵，现在可以绕开法律禁止规定了。但是，这样也是自作聪明，农村宅基地买卖合同无效也包括了建在宅基地上的房屋买卖合同的无效。房地一体，宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，(建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型)。

　　随着城镇化的加剧，城镇不断扩张，城市土地肯定不够用，农村土地最终都会流入市场变为建设用地，特别是城郊的农村集体土地。但是城镇居民想着买农村宅基地或者宅基地上的房子前还是需考虑考虑。一旦发生纠纷买卖合同无效或者被撤销后，虽然因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但是有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说在明知宅基地是不能在不同村村民间流转的情况下还故意去购买，买卖被认定为无效后，购买方也要承担相应的责任，造成损失自己也要承担。

　　那么，同村人间买卖宅基地，双方自己签订了合同就一定有效了吗?答案是不一定。宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。根据《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书》(2019)最高法行申7188号，“本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。”所以，以后同村村民间转让宅基地的首先要通知村委会经过村委会同意转让的才能产生效力。

　　有些人可能因为不知晓法律的这些规定，或者知晓了也觉得麻烦而不按法律规定去做，一旦产出纠纷可能给自己带来不可挽救的经济损失，故防范风险事无巨细，做好事前的防范才能让风险降低。

　　生活很美好，我是关心百姓生活的百姓法律人。