对物业服务不满，仍然要交纳物业费

　　一个好的物业会让小区业主放心满意，一个差的物业则会遭到业主责备、攻击，甚至驱逐。物业往往认为业主难伺候，业主则觉得物业没良心。于是，这边不交纳物业费，那边提供的服务越来越差，进入了恶性循环。大量的物业服务纠纷案件就这样产生了。2019年底，作为某物业公司的法律顾问，我们代理了一批向业主索要物业费的案件。

　　物业公司的律师不好干，业主不会考虑那么多，他们会将对物业的不满发泄在律师的身上，认为律师帮物业公司打官司是为虎作伥，赚的是黑心钱。这样的指责和谩骂是对律师的误解，其实律师只是帮助物业公司维护合法权益，如果物业真的十恶不赦，法官自会决断。下面分享其中一个案例，看看法官是如何来断物业和业主之间的仇和怨的。

　　基本案情：被告申某系某小区联排别墅业主，2008年10月12日，合肥某物业公司(甲方)与申某(乙方)签订了《前期物业服务协议》，约定甲方依约为乙方提供物业服务，乙方依约交纳物业费，如果甲方服务未达到约定目标，在乙方要求改正未改正的情况下，甲方应承担相应的法律责任。合同签订后，甲方依约为小区提供了物业服务至2017年11月30日。然而，自2010年8月31日起，乙方未再交纳过物业费。现甲方起诉要求乙方支付欠缴的物业费和违约金。与此同时，乙方提出反诉，2017年夏天大雨，由于甲方没有及时清理“沟渠、池、井”，导致污水倒灌入一楼乙方家中，造成了损失，于是要求甲方依法赔偿自己的损失。

　　争议焦点：

　　一、申某主张2016年6月前的物业费已过诉讼时效的问题

　　分析：物业服务合同是持续性的合同，物业服务的提供是连续性的，申某未按时交纳物业费的违约行为处于持续状态，物业公司为申某提供的服务持续履行至2017年11月终止，故诉讼时效应从2017年11月起算，物业公司的诉请未超过法定诉讼时效。

　　二、物业公司未按合同约定提供服务导致申某家中损失的问题

　　分析：物业公司未提供证据证明其全面履行了《前期物业服务协议》的内容，因此在设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况。但对由此给申某造成的损失，申某未提供合法有效的评估报告，应当承担举证不能的责任。

　　三、物业公司收费超出《服务价格登记证》核定的收费标准的问题

　　分析：首先，物业公司的收费并未超出有关部门核定的收费标准。其次，2011年8月起，根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)的物业综合服务费实行市场调节价。所以，物业公司的收费标准并无问题。

　　法院判决：鉴于物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵，故对其主张的物业费酌情按照合同服务内容扣减30%予以支持。另，物业公司履行合同存在瑕疵，申某不缴物业费系对其提供的服务存在异议，故对物业公司主张的违约金不予支持。同时，驳回申某要求物业公司赔偿损失的反诉请求。

　　重要的法律依据：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　从法院的处置来看，有各打五十大板之嫌，无论如何，双方均未提起上诉，二者之间的纠纷总算有了一个了结。物业公司作为服务企业，应摒弃管理意识、树立服务理念，业主也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处。物业和业主是相辅相成的，服务好了，业主缴费，也才能得到更好的服务。