这么无情?“唯一住房”也要被执行

2017/04/06 08:58:32 查看178次 来源:王天军律师

  这么无情?“唯一住房”也要被执行

  法律依据

  

  1.执行被执行人唯一房产时应以被执行人及其所抚养家属具备最低生活标准所必需的居住房屋为前提——李某、金某执行复议案

  案例要旨:执行过程中,发现被执行人只有唯一房产,且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时,可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖,不具备法定的执行条件。

  2.法院可在保障被执行人居住权的情况下执行其唯一住房所有权——李泽芬执行承揽合同纠纷案

  案例要旨:居住权属于生存权,其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能,可与所有权相分离。只要保障被执行人的居住权利,就可以执行被执行人唯一住房的所有权。

  3.被执行人的唯一住房并不当然被认定为生活所必需的房屋——赵某与深圳市凌鑫电子有限公司债务纠纷执行异议案

  案例要旨:执行中,当被执行人名下只有唯一住房时,不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分,应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则,从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。

  4.申请执行人愿意为被执行人提供居住房屋或相应租金的,法院可执行被执行人的唯一住房——郑某、陈某等与陈某、郑某案外人执行异议之诉案

  案例要旨:申请执行人书面表示自愿按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋,或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金,法院可以依法执行被执行人的唯一住房。

  5.被执行人只有一套住房但明显超出最低生活需要的,可作为执行标的执行——樊梅花执行复议案

  案例要旨:被执行人的唯一住房明显超出最低生活需要的,法院在保障被执行人最低生活标准必需的住房前提下,可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行,拍卖被执行人的该套房屋。

  傲宇律师观点

  第一,人民法院保障的是被执行人的居住权,而非房屋所有权。

  第二,所保障的居住权是维持被执行人及其扶养家属生活必需的,否则,保障就不必要。

  第三,保障是有期限的。债权人对债务人生存权的保障是应急性的,所谓“救急不救穷”,债务人最终还是应向当地政府申请住房保障,不能让本应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担。

  第四,被执行人不得利用法律对其生存权的保障来逃避执行。

  正是基于前述指导思想,《规定》(《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,下同)第20条区分金钱债权和交付房屋的执行两种情况,对被执行人及其扶养家属维持生活所必需的房屋规定了有条件执行的具体情形。在金钱债权执行程序中,被执行人以被执行标的系其及所扶养家属维持生活必需的房屋提出异议的,如果存在以下三种情形,不应支持:

  第一,对被执行人有扶养义务的人名下有其它能够维持生活必需的居住房屋的,说明被执行人有其他可供生存所需的住所,没有保护的必要。

  第二,执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其它房屋的。如果被执行人以逃避执行为目的转让房屋的仍要予以保护,则违背了“任何人不得因为其过错行为而获得利益”的原则,实质上是鼓励逃避执行。

  第三,申请执行人同意为被执行人及所扶养家属按照当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金,或者提供居住房屋的。

  为平衡申请执行人与被执行人之间的利益,一些法院在保障被执行人及其扶养家属一定期限居住权的情况下,对其名下唯一房屋予以执行,符合立法目的,实践中效果也比较好。此项规定在起草中涉及两个问题:

  一是扣除的期限。原拟参照合同法的最长租赁期限,将被执行人居住权保护的期间规定为二十年,但全国人大常委会法制工作委员会认为二十年过分保护了债务人的利益,建议改为一年。《规定》经过研究确定为五至八年,赋予执行法院对被执行人以及被执行房屋的具体情形进行考量的权力。

  二是扣除的标准。在扣除的面积标准上,存在按照当地廉租房的保障面积标准还是按照被执行人原住房面积确定的争议。我们认为,既然是保障生活必需,则不应超过必要限度,扣除租金的标准最后确定为按照廉租房保障面积标准去顶。在扣除的租金标准上,是按照同类区域同品质房屋的市场租金标准进行扣除,还是按照最低生活保障标准进行扣除?如果按照前者进行扣除,则可能造成扣除数额过高,不利于债权受偿;如果按照最低生活保障标准扣除,则又难以保证被执行人能够在市场租赁到适合居住的房屋。从方便被执行人顺利租房从而尽快推进执行的角度,最后决定参照当地房屋租赁市场的平均租金标准进行扣除。


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