长租公寓频“爆雷”，使用权公寓你还敢“买”吗？

公寓简约时尚，麻雀虽小、五脏俱全，能够轻松实现拎包入住，因此深受市场青睐。近年来，在多重驱动力的推动下，公寓市场蓬勃发展，各路资本不断涌入，公寓规模也不断扩大，公寓如雨后春笋般在全国各地大小城市涌现，同时，随之而来的是全国各地一起又一起的公寓爆雷事件。

　　据不完全统计，从2018年8月至今，出现爆雷事件的公寓品牌多达50多家，单单是2020年就有超过30家的长租公寓品牌暴雷。

　　今天，我们就来一起说说公寓那些事。

　　公寓的运营模式

　　长租公寓的运营模式

　　这种运营模式下，长租公寓运营商(以下称“运营商”)采取短付租金的方式向房东整体承租房屋，然后再按年收租金的方式将公寓分散出租给租客，如此一来，运营商就会从租客手上获取大量资金，一旦其资金链断裂，运营商无法继续向房东交租，房东必然会收回房屋，租客则面临被清退的尴尬处境。此时，租客只有两种选择，一是重新向房东交租，继续居住房屋;二是搬离房屋。

　　使用权公寓的运作模式

　　使用权公寓运作模式下，开发商一般按月或者按年等短付租金的方式从村集体租赁土地，并利用租赁的集体土地开发建设使用权公寓。之后，开发商打着楼盘不限购、不限贷、低房价、高回报等诱饵，将公寓使用权出售给购房者，购房者向开发商一次性付款，获得房屋的永久使用权。购房者向开发商购买使用权公寓，与开发商之间实质上还是租赁合同关系，因此，跟长租公寓一样，一旦中间的开发商资金链断裂，购房者就有可能钱房两空。

　　公寓为何频频爆雷

　　公寓爆雷归根结底是资金链断裂，而造成资金链断裂的原因主要有以下三个方面：

　　高收低出。长租公寓运营商为了抢占市场，高于市场正常价格争抢房源，以高价收房，之后又垫付资金重新装修，以低价出租给租客，这样的操作模式，基本不可能实现盈利，资金链断裂也是迟早的事情。

　　长收短付。通常情况下，长租公寓运营商收取租客租金的方式为“押一付三”甚至“押一付一年”，使用权公寓买卖则由购房者采取一次性付款的方式向开发商支付款项，而运营商/开发商给予房东/村集体的租金却是短付租金的方式。因此，运营商和开发商短期内可以解决资金周转，甚至可以利用这笔资金继续扩张市场，但长期以往，必然资金链断裂。

　　资金监管缺位。无论是长租公寓还是使用权公寓买卖，相同点都在于，中间商可以一次性收取终端客户一大笔资金，这笔资金进入中间商账户后，缺乏相关部门的监管，无法确保资金的安全性，一旦中间商将该笔资金挪用或直接收钱跑路，资金链断裂是分分钟的事情。

　　如何避免入陷入“公寓坑”

　　使用权公寓水很深，如何规避可能发生的风险呢?律师的建议是：

　　无论自住还是投资，切勿听信销售人员的“甜言蜜语”，理性看待使用权公寓，不要贪图便宜，尽量不要购买使用权公寓;如果已经购买，建议尽快委托专业律师帮助，及时脱身，防止开发商卷款跑路或资金链断裂而钱房两空。