说到买房，很多购房者都买过商品房。所谓商品房包括商品房和商品房预售房。商品房指房地产开发企业向买受人出售竣工验收合格的商品房，由买受人支付房款的行为。商品房预售房，是指房地产开发企业在建设中预先向买受人出售商品房，由买受人支付定金或房款的行为。
下面是一些关于购买商品房时合同签订的相关法律知识：
1.商品房预售合同是否属于预约合同?
预约的目的在于订立本约，预约的标的需是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。所以，不能否定预约的独立性，不能将预约合同当做磋商本约过程中的文件和本约合同的附件。
预约与本约的本质区别在于，预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约不存在这一情况。如果双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件等均进行了约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，那么该预售合同应认定为本约。
2.商品房预售合同签订后，因建筑材料或房地产价格上涨，出卖人主张提高房价的，应如何认定?
应当坚持合同效力的原则，谨慎适用情势变更原则。为了防止情势变更原则的滥用，最高人民法院发布了《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，该通知明确了如果根据案件的特殊情况，需要在个案中适用情势变更，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
3.欠缺行政许可的商品房买卖合同效力应当如何认定?
《城乡规划法》第37、40条规定，进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。第39条规定，规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同，该出让合同无效。所以，当事人在民事诉讼中，请求确认违法建筑权利归属和内容的，法院不予受理。已经受理的，驳回起诉。
《国有土地使用权合同解释》第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《商品房买卖合同解释》第2条关于商品房预售许可证的规定。
此外，欠缺消防、绿化等专项许可的，由于不影响房屋买卖合同主要义务的履行，故不影响买卖合同的效力。
4.房地产开发企业与买受人签订商品房预售合同后，将部分在建商品房抵押的，商品房买受人是否可以请求中止履行付款义务?
不安抗辩权，可以请求中止。
如果房屋上存在抵押权未消除，导致商品房购买人无法完成房屋的权属变更登记，买受人请求解除合同，要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予以支持。
5.、因买受人原因，导致商品房预售合同解除的，由此造成的开发商已缴税款损失是否应由买受人承担?
税款作为交易或经营成本的组成部分，法律并不禁止交易当事人在履行纳税义务的前提下就税款的最终承担进行约定，分配交易双方的经济责任。
但是，纳税义务是法定纳税人的法定义务，这种义务不能转让。商品房预售合同解除的，相应的税款应由开发商请求税务机关予以退回。如果该税款未退回，由于合同双方当事人并无就该项费用作出明确约定，这部分费用不能由买受人承担，而应由纳税义务人开发商承担。
声明:本文来源于互联网，如有侵权，请联系我们删除
