名为买卖实际为借贷纠纷

　　房屋一房二卖的法律效力 ---如何认定房屋买卖的无效性

　　安徽安港律师事务所 魏峰律师安徽安港律师事务所魏峰律师摘要：商品房买卖在履行合同过程中，存在一房二卖甚至一房多卖的情形，在处理实际的法律纠纷过程中，本文作者发现存在大量的房屋买卖无效的情形，需要购房者引以为戒。本文以作者实际经历的案件为基础，展开讨论房屋在一房二卖过程中存在的不规范、不合法的情形：2008年李某购买某小区住房，并与开发商签订房屋买卖合同，合同约定总价款为50万元，房屋面积额为120平方米。签订合同后，李某按照...摘要：商品房买卖在履行合同过程中，存在一房二卖甚至一房多卖的情形，在处理实际的法律纠纷过程中，本文作者发现存在大量的房屋买卖无效的情形，需要购房者引以为戒。本文以作者实际经历的案件为基础，展开讨论房屋在一房二卖过程中存在的不规范、不合法的情形：2008年李某购买某小区住房，并与开发商签订房屋买卖合同，合同约定总价款为50万元，房屋面积额为120平方米。签订合同后，李某按照约定支付了全部购房款，并在开发商交付房屋后办理了全部的入住手续，对房屋进行了装修，后正式入驻小区，并按期缴纳了物业服务费。但至今因开发商原因无法办理房屋产权登记手续，2013年李某了解到，其自己居住的房屋被开发商在2013年年初备案给张某，备案价格为55万元(按照市场价格房屋已经升值至80多万元)，现在张某很困惑，其自己购买的房屋为何备案在他人名下，李某与开发商签订的房屋买卖合同是否有效?首先，针对上述房屋， 存在法律上所说的一房二卖问题，依据《中华人民共和同合同法》的规定，房屋开发企业将自己开发的房屋销售给他人并与他人签订正式房屋买卖合同的，所签订的合同均是有效的。但是随着近年来房屋市场的异常火爆以及2015年房屋市场的急速降温，加之中国经济增长的放缓，导致了一部分房屋开发企业资金出现断裂，急需资金的开发商在向银行进行融资受阻的情况下，民间融资成为其周转资金的首选。开发商通过投资公司并承诺给予高额利息的方式，进行了大量借款，也就是老百姓俗称的民间借贷，开发商得到资金后一部分用于投资，另一部分用于偿还以往贷款，但是这一恶性循环最终导致了大量小开发商资金的进一步趋紧，最终导致无力偿还通过民间融资的本金及高额利息，作为出借方的民间资本的个体，在发现上述问题后，即会向开发商索要本金及约定的利息，开发商为了能收回投资，继续向借款人许诺一定偿还借款，针对少数大吵大闹者，开发商无奈之下将自己开发并已经卖给他人的房屋备案在了这些出借人名下，出借人成了名义上的“房主”。针对上述情形，本作者认为，所进行的上述备案以及借款人与开发商签订的房屋买卖合同均属无效，理由如下：第一、开发商与借款人之间并未就房屋买卖达成合同法规定中的合意(即一方未发出要约而另一方又未作出承诺)。按照合同法的规定，双方之间在产生法律上的合同关系的，自己的实际行为与内心应当保持一致，而上述的债主为了使自己的债权有所保障，所以才将自己出借的民间借贷关系转换成了形式上的房屋买卖关系，针对这些债主，其本意仅仅是向开发商进行了借款，并非想购买开发商的房屋;第二、依据民间借贷司法解释中第二十四条的规定，在审理案件中，如果法院经过证据查实双方之间并非买卖关系，而仅仅是借款关系的，应当依据民间借贷的法律关系予以受理;第三、再根据本案的实际情况，本案中李某购房在先，并且办理了所有的商品房买卖的所有手续，针对后续的入住手续也是非常齐全，入住多年后发现房屋备案在他人名下，而备案人在购房时既未实地了解房屋坐落位置，房屋价格，以及房屋是否有人居住等情形，并且在购房后长时间对所购住房不予理睬，显然违背正常的房屋买卖者的逻辑，同时加之李某真实的购房意图。综合以上，本所作者认为无论从法律上还是事实上，张某与开发商所签商品房买卖合同均是无效的，李某的合法权益应当予以保护。 安徽安港律师事务所 魏峰律师