房屋租赁合同解除后，有关结算条款如何适用？

【基本案情】2020年3月23日，江苏正气浩然律师事务所接受X公司的委托，指派杨权法律师担任X公司诉B厂、J某房屋租赁合同纠纷一案的代理人。本律师接受指派后，基于委托人提供的证据材料，梳理本案基本情况如下。

2017年4月12日，X公司与B厂签订《厂房租赁协议》一份，约定B厂将座落于新北区孟河镇D村三层的南面房产（一层建筑面积38250㎡、上层建筑面积292880㎡）出租给X公司用作仓库及装配车间。租赁期限自2017年5月1日至2020年5月1日，年租金为330000元。自协议签订后15个工作日内X公司支付租金180000元，下期支付时间为2017年11月，支付150000元。到2018年5月开始支付第二年租金中170000元，2018年11月支付第二年余款160000元。依此类推，每年付款2次。到2019年5月支付第三年租金170000元，2019年11月支付第三年余款145000元。X公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。由B厂验收合格后，合同关系结束，如X公司归还租赁物时不清理杂物或者租赁物有损坏，则B厂对清理和修复租赁物的费用由X公司负责。X公司支付租金情况为：

2018年2月2日，X公司又与B厂签订《厂房租赁协议》一份，约定B厂将座落于新北区孟河镇D村另一处的北面房产（一层建筑面积1200㎡、二层建筑面积1200㎡、三层建筑面积1400㎡）出租给X公司用作仓库及装配车间。租赁期限自2018年2月15日至2020年5月1日。自协议签订后15个工作日内X公司支付租金155800元，到2018年8月，支付200000元。到2019年2月15日支付150000元，2019年8月支付150000元。X公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。由B厂验收合格后，合同关系结束，如X公司归还租赁物时不清理杂物或者租赁物有损坏，则B厂对清理和修复租赁物的费用由X公司负责。X公司支付租金情况为：

2019年5月22日，X公司所承租的房屋因受火灾，大部分已灭失无法继续使用。2019年5月24日，双方解除租赁合同。具体损毁情况为：

    北面房屋

                                    南面房屋

2019年6月27日，X公司要求B厂经营者的儿子J某退还租金。J某表示：“因为一个月那是发生了火（灾），耽误你们的生产了，所以免一个月的房租，后面你们用一天算一天。”2020年1月15日，X公司法定代表人的儿子G某告知J某：“厂里搬光了，什么时候我们碰头算下。”2020年1月16日，J某向X公司出具协议一份，载明“由于2019年5月本厂发生火灾，导致G某所租厂房未到期，现就未到期厂房房租达成如下协议：一、南边新厂房17-2.71=14.29万元；二、北边厂房15-7.5=7.5万元。扣除水电费7350元、电梯管理费4350元，共计21.79-1.17=20.62万元。另有其他费用双方再协商，以最后实际金额为依据。”当日，J某又出具欠条一份，载明“今欠房屋未到期应退金额为人民币贰拾万陆仟元正（其中6200另有其他费用双方再协商，以最后实际金额为依据）。”

【庭审情况】2020年4月16日，X公司诉至法院，要求判令B厂、J某返还租金206200元并支付逾期利息。2020年6月18日，新北区人民法院公开开庭审理此案。庭审中，原告提交如下证据：1.《厂房租赁协议》二份（证明目的：原告于2017年4月12日和2018年2月2日与B厂分别签订一份《厂房租赁协议》，约定了租金计算方法及支付时间）；2.结算明细（证明目的：原告在租期内按期如数支付了租金）；3.协议及欠条（证明目的：截至2020年1月16日，二被告应向原告返还租金206000元）。被告一B厂辩称，原告在火灾事故发生后仍然占用了未烧毁部分的房屋，该部分的使用费应予以扣除。被告二于2020年1月16日出具的欠条及当时双方达成的解除合同后的结算协议也仅仅是将应退还的租金算至2019年5月22日，此后原告占用房屋期间的费用未在协议中予以体现。被告二J某辩称，其仅为被告一B厂的代理人，与X公司签署合同解除后结算协议的法律后果应由被告一承担，自己非本案适格被告。

2020年12月23日，新北区人民法院组织原、被告调解，原、被告达成调解协议：1.被告B厂、J某于2021年1月4日前一次性转账支付原告X公司117600元。如两被告未按约支付，原告可直接申请强制执行，并由两被告再承担违约金30000元。2.原告X公司自愿放弃其他诉讼请求。3.本协议一次性解决双方纠纷，款项付清后，双方再无其他干涉。

【律师分析】本案系因承租人在房屋租赁合同解除后出租人未及时退还剩余租金而引发争议。解除合同的情形虽涉及不可抗力发生之后的法定解除条件，但双方就合同解除达成了结算协议，则法律亦不否认双方形成的结算协议之有效性。然而，案涉结算协议并未明确载明退还房租计算方法的截止时间点，于原告而言，又无充分证据证实在火灾发生后、何时腾空了尚有能使用部分的房屋，这就使得自身面临法院无法确信应退还房租206000元已计算至腾空房屋时（2020年1月15日）为止。以全部烧毁的北面房屋租金退还的计算方法来看，被告同意退还已交租金（15万元）中的一半（7.5万元），而15万元的租金对应的可使用房屋的期限至2019年8月31日，再结合J某所承诺的免除一个月房租的事实，可以推算出J某于2020年1月16日出具欠条中所载应退还的租金仅计算至2019年5月24日具有更高的可能性。再以未全部烧毁的南面房屋租金退还的计算方法来看，双方认可在已交租金的基础上扣除已使用期间的对应租金2.71万元，结合未烧毁部分房屋的面积综合考量，应退还的租金计算至2019年5月24日亦更符合常理。

本案中，被告在庭审中虽未向法庭提交后续清理费用的支付的具体结算数额，但基于双方合同约定的内容来看，清理杂物的费用本应由承租人负责。该笔费用亦应从结算后应退还的租金中予以扣除。

此外，需要说明的是，被告二J某虽辩称自己仅为被告一B厂的代理人，但其并未能提供其系代理人代为处理结算退还租金事宜的相关证据。结合被告二J某在庭审中的陈述，B厂的经营者（J某的母亲）在租赁合同双方当事人签署厂房租赁协议时身在北京，直到2019年才回到常州，此后B厂的经营事务均由J某的母亲负责。但是，在J某的母亲回到常州后，X公司支付房租均由J某本人签收，基于原、被告双方提供的证据可显示J某即为B厂的实际经营者。再者，J某于2020年1月16日签署欠条的行为亦可视为J某对该笔债务形成了债务加入的法律后果。

【律师建议】承租人在与出租人协商解除房屋租赁合同时，应及时告知出租人腾空房屋的具体时间，以免在无充分证据的情况下遭遇多结算占用房屋期间使用费的法律风险。此外，双方在订立房屋租赁合同之时，如涉及多层房屋的，亦应约定清楚每层房屋的建筑面积、单位面积租金、提前解除合同所涉装饰装修残值损失计算方法等事项。承租人应当保管好支付租金凭证以及支付装饰装修费用、购买装饰装修材料的有关单据。