以案释法|房屋租赁合同约定与证件许可内容不符，合同是否有效？ ——张某与黄某房屋租赁合同纠纷案

　　基本信息

　　ONE

　　审理法院广东省广州市中级人民法院

　　案　　号(2017)粤01民终13996号

　　案件类型民事

　　裁判日期2017-10-17

　　审理程序二审

　　上 诉 人张某

　　被上诉人黄某

　　文书性质判决

　　裁判宗旨

　　TWO

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。黄某一审期间提交的《建设工程规划许可证》批准的用地面积为74.1㎡，《建设用地规划许可证》批准的建设规模为框架3层253.1㎡，均远远小于本案《房屋租赁合同》约定的建筑面积1337㎡，张某承租涉案房屋整体用于医疗及商业使用，黄某也无法区分已报建和未报建的部分并举证证明。无论已报建和未报建的部分能否区分，都会影响张某整体承租涉案房屋合同目的的实现，因此本院认定本案《房屋租赁合同》无效。合同无效则不存在解除问题，双方因该合同取得的财产应相互返还。

　　相关法条

　　THREE

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　基本案情

　　FOUR

　　2016年5月26日，黄某某(出租人、甲方)与张某(承租人、乙方)，签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落广州市南沙经济开发区进港大道44、46号房产以下称‘该产’建筑面积1337平方米(含进港大道44号、46号二至五楼及46号一楼近金州村委路口2个商铺全部面积114平方)，租给乙方作医疗及商业使用，……。”合同签订后，张某支付了全部押金171000元，之后未向黄某某支付过租金。

　　2016年12月10日，张某向黄某某寄出《解除合同通知》。《解除合同通知》称因案涉房屋无法办理消防手续，导致其无法用于经营医疗及商业，合同目的无法实现，故依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定发出通知，解除双方于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》并要求黄某某退回押金171000元。黄某某收到后，要求张某先支付租金及交还房屋，因协商不成，黄某某提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》、张某返还房屋，并支付欠付的租金及违约金。

　　双方对是否在签订合同当天已经交付涉案房屋钥匙存在争议。一审法院组织双方到涉案房屋现场进行勘察，涉案租赁房屋均已经上锁，双方均表示没有涉案房屋的钥匙。张某表示在涉案房屋内无其任何物品，黄某某同意在2017年6月5日收回涉案房屋。

　　裁判结果

　　FIVE

　　一审法院认为，黄某某与张某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。张某未依约支付过租金，已经构成违约，黄某某有权依照合同约定要求解除合同。张某在其单方面提出解除合同且与黄某某电话联系的情况下，依然未协商办理房屋的交接手续，明显存在过错。同理，黄某某在明知张某已经不愿意继续履行合同的情况下，其未依照租赁合同第十一条约定强行收回房屋另作处理，导致房屋空置损失扩大，存在明显的过错。结合在第一次庭审时(即2017年4月10日)张耀明确表示同意解除合同且没有接受过案涉房屋，一审法院确定合同解除的时间为2017年4月10日。张某应支付2016年12月10日前的租金，并支付2016年12月10日至2017年4月10日的房屋占用费的70%。

　　二审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。黄秋汉一审期间提交的《建设工程规划许可证》批准的用地面积为74.1㎡，《建设用地规划许可证》批准的建设规模为框架3层253.1㎡，均远远小于本案《房屋租赁合同》约定的建筑面积1337㎡，张耀承租涉案房屋整体用于医疗及商业使用，黄秋汉也无法区分已报建和未报建的部分并举证证明。无论已报建和未报建的部分能否区分，都会影响张耀整体承租涉案房屋合同目的的实现，因此本院认定本案《房屋租赁合同》无效。合同无效则不存在解除问题，双方因该合同取得的财产应相互返还。

　　张某于2016年12月10日发出《解除合同通知》明确表示其不再履行合同，黄某某应当及时对房屋另行处理以减少损失，黄某某没有证据证明张某在此之后占用房屋的事实，因此无权要求张某支付此后的房屋使用费。据此改判张某应向黄某某支付的房屋使用费为104806元。

　　律师观点

　　SIX

　　本案即因未能办理相关证件正常使用房屋而引发纠纷，且合同约定与证件批准内容不符导致合同无效。由于高昂的房价，许多人在外务工生活及经营均需要租房使用，了解房屋租赁相关法律及法院处理的原则有利于我们正确处理相关事项。承租人在签订《房屋租赁合同》结合使用目的查看相关《建设工程规划许可证》、《所有权证》等证件，可避免因未能办理相关证件导致合同无效或影响房屋使用目的。如果因客观情况无法继续履行，应当及时与出租人协商解除合同，避免损失扩大，根据合同约定以及实际损失协商处理。同时，出租人在收到承租人解除合同通知时也应当及时收回房屋，及时止损，不可放任损失的扩大，否则可能需要承担相应的责任，造成不必要的损失。

　　提示

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　　撰稿：曹梦婷|编辑：谭玲|审核：曹梦婷 贺婕 陈君维

　　作者简介

　　曹梦婷

　　湖南淇凭律师事务所律师

　　具有8年法律工作经验;曾经在银行总行做过值班律师，可帮助企业实现规范化治理;曾在法院做过法官助理，并且获得法官助理文书竞赛第一名，年度先进个人等奖项，有着扎实的法学专业功底和较为丰富的工作经验;律师执业五年，处理过重大疑难案件，参与办理过几百余起案件。擅长处理商事合同纠纷，民间借贷纠纷，侵权责任纠纷，提供财税法律服务。

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