延迟评估，若房价上涨，应当重新评估

裁判要旨

政府过分迟延作出房屋补偿决定，房地产价格上涨且给予货币补偿的，应当调整评估时点。

江苏省高级人民法院

行 政 判 决 书

（2018）苏行终1667号

上诉人(原审原告)王余仁，男，汉族，住南京市江宁区。

委托代理人王从圣（系王余仁之子）

被上诉人(原审被告)南京市江宁区人民政府，住所地南京市江宁区上元大街369号。

法定代表人严应骏，该区区长。

委托代理人刘梦雨，南京市江宁区司法局工作人员。

委托代理人陈雅琼，江苏东银律师事务所律师。

上诉人王余仁因诉南京市江宁区人民政府（以下简称江宁区政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2018）苏01行初61号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。

原审法院认定：

江宁区政府经履行法定程序后，于2011年8月25日作出江宁府征字[2011]第4号《南京市江宁区人民政府房屋征收决定》（以下简称4号《房屋征收决定》），决定对江宁区东山街道泥塘社区湖西村实施征收。东山新市区管委会为征收实施单位。涉案房屋位于江宁区××街道泥塘社区××号，属于该4号《房屋征收决定》确定的征收范围。

2011年8月26日，南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁区住建局）发布《关于协商选定湖西村旧城改造项目评估机构的通知》，告知被征收人协商选定评估机构，并于2011年9月1日前将协商结果报南京市江宁区房屋拆迁管理办公室，如协商不成，将以抽签方式确定评估机构。因被征收人未能协商选定评估机构，江宁区住建局于2011年9月2日发布《公告》，告知将于2011年9月9日组织抽签选定评估机构，并公告了抽签地点、候选的征收评估机构及参加人员、公证机关等事项。2011年9月9日，经东山新市区管委会申请，南京市江宁区房屋拆迁管理办公室组织抽签选定评估机构。同月24日，江苏省南京市江宁公证处出具（2011）宁江证经内字第217号《公证书》，对抽签确定的征收评估机构进行了公证，确定涉案项目的征收评估机构为金宏业评估公司，抽签流程等真实、有效。后评估机构对涉案湖西村66-2号房屋进行现场勘查。2011年11月22日，金宏业评估公司对涉案房屋出具了《江宁区房屋征收补偿金额评估表》，评估涉案房屋的补偿金额为456879元，在该评估表上“产权人”一栏登记为王余仁。该评估表另在备注中写明“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”等内容。该地块内征收补偿的数额在征收范围内进行了公示。

庭审中，王余仁陈述称：2011年11月，共向其送达包括《江宁区房屋征收补偿金额评估表》在内的2份评估表，但另一份现无法找到，也不能准确回忆相关内容；对于评估结果，王余仁当时没有异议。王余仁另陈述：征收过程中，征收工作人员曾与其协商补偿问题，王余仁当时未决定选择货币补偿还是产权调换，后因案外人主张涉案房屋的权属及征收补偿利益，征收工作人员告知补偿问题需待相关案件审结再协商。

原审法院另查明，案外人王馀庆、王余友与王余仁系兄弟关系，因对涉案房屋征收补偿利益有争议，王馀庆、王余友以王余仁、王俊凤（系王余仁之女）为被告，向南京市江宁区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决确认王馀庆、王余友、王余仁三人对湖西村66号的房屋的拆迁补偿款各占三分之一份额。南京市江宁区人民法院经审理于2015年9月30作出(2014)江宁民初字第3322号民事判决：确认涉案房屋的征收补偿利益由王馀庆享有30%份额，由王余友享有30%份额，由王余仁享有40%。王俊凤不服该判决提起上诉。南京中院于2015年11月30日作出（2015）宁民终字第6746号民事判决：驳回上诉，维持原判。

原审法院又查明，2015年12月，王余仁以江宁区政府为被告，以南京市江宁区房屋征收管理办公室（以下简称江宁区征收办）为第三人向南京中院提起行政诉讼，主张：南京中院（2015）宁民终字第6746号民事判决确认王余仁享有涉案房屋征收补偿利益40%的份额；2012年11月5日，该房屋被违法拆除，房屋虽被拆除，但江宁区政府、江宁区征收办仍有作出补偿决定的义务。故请求法院判决江宁区政府拆除涉案房屋违法，并责令江宁区政府、江宁区征收办作出房屋征收补偿决定。南京中院于2015年12月28日受理该案，案号为（2015）宁行初字第413号。南京中院经审理，于2016年3月31作出一审判决：一、驳回王余仁要求确认江宁区政府违法拆除涉案房屋违法的起诉；二、驳回王余仁的其他诉讼请求。王余仁不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年4月28日作出(2016)苏行终532号行政判决：一、撤销南京中院（2015）宁行初字第413号行政判决；二、责令江宁区政府于判决生效之日起六十日内依法作出补偿决定。

原审法院再查明，金宏业评估公司于2016年1月27日再次出具《江宁区房屋征收补偿金额评估表》，评估涉案房屋的补偿金额仍为456879元，在该评估表上“产权人”一栏空白，同日，金宏业评估公司另出具：1、《江宁区房屋征收假层及附属物补偿资金评估表》，补偿金额为2780元；2、《江宁区房屋征收室内装饰装修补偿资金评估表》，补偿金额为25813元，该两份评估表上“产权人”一栏均为空白。审理中，就金宏业评估公司出具的2份《江宁区住宅房屋征收补偿金额评估表》显示时间及“产权人”不一致的问题，江宁区政府述称，日期为2011年11月22日的评估表，是因当时涉案房屋产权人未发生争议，故写明产权人为王余仁。后因涉案房屋产权发生争议，当事人起诉至法院，经生效判决确认权利人为王余仁、王馀庆、王余友三人，故重新作出了评估表，两份评估表的评估价值一致，评估节点都是2011年8月25日。王馀庆、王余友已就涉案房屋的征收补偿问题选择货币补偿的方式，并与征收部门及征收实施单位达成协议。江宁区政府于2018年1月10日作出江宁府征补字[2017]第27号《南京市江宁区人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称27号《房屋补偿决定》），并于2018年1月22日送达。王余仁不服，提起本案诉讼。

原审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二十六条第二款规定，补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。本案中，江宁区政府作出了27号《房屋补偿决定》，决定依据征收补偿方案和金宏业评估公司对涉案房屋及装饰装修等的评估报告，结合南京中院生效民事判决确定的、王余仁基于涉案房屋被征收可获得的征收补偿利益，决定给予货币补偿及其他依规定应给予的相应费用，该补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，不违反相关法律、法规的规定，保障了王余仁作为被征收人的合法权益。

《征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，金宏业评估公司作为经依法抽签产生、具有相应资质的房地产价格评估机构，对涉案房屋进行了评估，出具了评估报告，并告知了相关权利。王余仁收到评估结果后，认可评估意见未申请复核评估，在此情况下，江宁区政府依据评估机构出具的评估意见，作出27号《房屋补偿决定》并确定涉案房屋的补偿金额等，亦无不当。

王余仁主张其是涉案房屋唯一的被征收人，王馀庆、王余友无权获得补偿利益。法院经审查认为，生效民事判决已经确定涉案房屋的征收补偿利益由王余仁、王馀庆、王余友享有。王余仁的该主张缺乏依据，法院不予采纳。王余仁主张27号《房屋补偿决定》未给予产权调换房违法。法院经审查认为，根据《征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但被征收人的选择权并非不受任何限制。涉案征收过程中，征收工作人员曾与王余仁协商补偿问题，王余仁当时未决定选择货币补偿还是产权调换，其后虽因案外人王馀庆、王余友主张涉案房屋的权属及征收补偿利益而导致协商未继续进行，但王余仁亦未向征收主体表明其意见。且法院生效裁判确认，涉案房屋的征收补偿利益由王余仁、王馀庆、王余友共有。而对涉案房屋征收补偿利益享有60%份额的王馀庆、王余友已选择货币补偿方式，并与征收部门及征收实施单位达成协议。江宁区政府在此情况下决定给予王余仁货币补偿，不违反《征收与补偿条例》的规定。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回王余仁的诉讼请求。

上诉人王余仁上诉称：1、王余仁不认可南京中院（2015）宁民终字第6746号民事判决的效力，江宁区政府依据该民事判决作出27号《房屋补偿决定》违法。2、原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求本院撤销原审判决，撤销27号《房屋补偿决定》，责令江宁区政府重新作出房屋征收补偿决定。

被上诉人江宁区政府未向本院提交书面的答辩意见，其在听证程序中辩称，生效的民事判决仅认定王余仁对涉案房屋享有40%的份额，王余仁主张其是涉案房屋的唯一产权人，并据此要求江宁区政府予以补偿无事实根据。请求本院本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为：

一、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题

被上诉人江宁区政府提供《关于协商选定湖西村旧城改造项目评估机构的通知》及张贴的照片、抽签确定房屋评估机构的《公告》及张贴的照片、《评估机构抽签选定确认书》《公证书》等证据证明，江宁区政府已告知被征收人协商选定评估机构。由于被征收人在规定的时间内未能通过协商的方式选定评估机构，江宁区政府通过抽签的方式确定涉案房屋评估机构并将结果予以公告，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第五项的规定。

二、关于江宁区政府给予补偿的房屋面积是否正确的问题

在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。涉案房屋面积为52.06平方米，房屋性质为住宅，双方当事人对上述事实均无异议。南京中院生效的（2015）宁民终字第6746号民事判决已经确认，上诉人王余仁对涉案52.06平方米的房屋的征收补偿利益享有40%的份额，江宁区政府根据该民事判决对王余仁进行补偿正确。王余仁主张其享有52.06平方米房屋的全部征收补偿利益明显无事实根据。

三、关于涉案房屋评估结果能否作为作出27号《房屋补偿决定》依据的问题

《征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估时点确定的目的是便于评估被征收房屋的价值，切实保障被征收人的合法权益。市县级政府在房屋征收补偿过程中，如果未能与被征收人就房屋补偿安置问题签订补偿安置协议，应当及时作出房屋补偿决定，妥善解决房屋补偿纠纷。本院2017年4月28日作出(2016)苏行终532号行政判决，责令江宁区政府依法作出补偿决定。江宁区政府于2018年1月10日作出27号《房屋补偿决定》时，评估时点仍然是2011年8月25日。本案审理过程中，江宁区政府自认，4号《房屋征收决定》自2011年8月25日公告后，类似房地产的市场价格有较大幅度的上升。因此在采取货币补偿的情况下，明显不利于被征收人合法权益的保障。涉案房屋评估结果未能准确、客观体现涉案房屋的价值，未能保障王余仁的合法权益，不能作为27号《房屋补偿决定》作出的依据。江宁区政府依据涉案房屋评估结果作出27号《房屋补偿决定》明显不当，且违反了《征收与补偿条例》第二条确立的公平补偿的原则，依法应当予以撤销。原审法院对评估时点问题未进行审查，属认定事实不清，依法亦应当予以撤销。

综上，江宁区政府作出的27号《房屋补偿决定》，明显不当，且不符合《征收与补偿条例》第二条的规定。原审法院对评估时点问题未进行审查，属认定事实不清，依法亦应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项，第八十九条第一款第二项、第三款的规定，判决如下：

一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01行初61号行政判决；

二、撤销南京市江宁区人民政府于2018年1月10日作出的江宁府征补字[2017]第27号《南京市江宁区人民政府房屋征收补偿决定》；

三、责令南京市江宁区人民政府于判决生效之日起六十日内依法作出房屋征收补偿决定。

一、二审案件受理费人民币100元，由被上诉人南京市江宁区人民政府负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　军

审判员　张世霞

审判员　杨　述

二〇二〇年三月三十日

书记员　吁　璇