北京二手房买卖律师：二手房签订合同后,买方一直不付首付,该怎么办

　　一、原告诉称

原告、被告及第三人于2013年6月29日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告以1，475，000元的价格受让原告之房产，被告于合同签订当日支付20，000元定金，双方约定买方须于2013年10月1日之前支付除定金之外的首期款600，000元，如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同;任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3%向居间方支付佣金。合同签订后，原告即向被告交付了钥匙，被告在未经原告许可的情况下，对房屋进行了装修，破坏了原告原有的装修设计。

因被告未履行支付首期款的义务，原告于2013年10月1日发函催告被告履行义务，并于2013年10月16日发函通知被告及第三人解除合同。原告认为，原、被告及第三人签订的合同是三方的真实意思表示，合同对三方有法律约束力，因被告的违约行为致使原告签订合同的目的无法实现，被告应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告支付原告违约金200，000元;2、被告将原告所有的房屋恢复原状;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　1、原告在履行合同过程中早已先期违约。在第三人见证下，原被告在签订买卖合同的同时签订了一份房屋租赁合同，将涉案的房产以出租的方式先行交付被告使用、装修，租赁合同约定的租期为2013年7月4日至2013年10月3日，租金含在购房款里。但是原告在被告装修完毕的情况下，突然在2013年8月25日强行将门锁更换，导致被告不能继续使用，已构成违约。为此被告在第三人的见证下先后两次发函要求原告依约交付房产，但原告均不予理会。

　　2、关于办理首付款的问题。因合同约定的办理资金监管时间恰逢国庆节，银行不上班，在第三人协调下，原告同意10月8日和被告办理首期款监管手续，10月8日被告和第三人等待原告前去办理监管手续，但原告又推脱在外地要晚两天，后原告突然发函解除了对担保公司和第三人的公证委托手续，原告已无履行合同诚意。后第三人又约被告于2013年10月11日前去办理监管手续，2013年10月11日被告和第三人依约前往，原告没有到场。被告发短信催告原告，原告回复要求被告先支付200，000元的违约金才办理资金监管手续。被告不存在违约行为，即便有也没有达到延迟履行超过15日的程度，当然不能同意原告的无理要求。

　　3、被告装修涉案房产经过原告的同意。双方最初确定的购房款是1，460，000元，后在第三人见证下，原告同意被告支付3个月的租金可以提前交房，并给了被告一定的装修期，最终合同确定的购房款1，475，000元里面有15，000元是预付的租金。

　　三、本院查明

　　2013年6月29日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人作为居间方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将其所有的房地产出售给被告，涉案房地产建筑面积52.54平方米，用途为住宅，转让总价款为1，475，000元，买方须在签订合同时向卖方支付定金20，000元。涉案房地产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起17日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。买方向银行抵押付款，买方须于2013年10月1日前支付除定金之外的首期款600，000元至买卖双方约定的银行监管账户。

　　卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。

　　2013年6月29日，被告向原告支付了定金20，000元。2013年7月5日，原告出具委托书，并办理公证。2013年10月1日，原告向被告和第三人发出《催告函》，称被告未按照合同支付首期款，亦未提交抵押贷款申请的相关资料，要求被告于2013年10月15日前向原告支付首期款，办理资金监管手续，并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，配合银行办理贷款审批手续;同时要求被告支付2013年10月之后的供楼款本金及利息4，009.04元。如买方未在上述期限支付首期款、供楼贷款本息及办理上述手续，卖方将依据合同约定单方解除合同并追究买方违约责任及赔偿损失。

　　2013年10月27日，原告与案外人李宏太签订了《房产买卖合同》，约定将涉案房地产出售给案外人李宏太，转让价为160万元，并收取了案外人李宏太定金10，000元。2013年12月3日，本院依据原告的诉前财产保全申请查封了涉案房地产。

　　四，裁判结果

　　驳回原告的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　本案原被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《房地产租赁合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原被告间亦因此存在两个合同关系，一个为依据《房地产租赁合同》而产生的租赁合同关系，被告依据该租赁合同占有使用的涉案房地产，但在履行该合同过程中产生纠纷，原告更换了涉案房地产的门锁，被告丧失了对涉案房地产的控制。

　　另一个为依据《二手房买卖及居间服务合同》而产生房屋买卖合同关系，被告应当于房屋买卖合同签订当日向原告支付定金20，000元，原告应于合同签订之日起17日内出具委托书楼公证手续，原被告亦应于2013年10月1日前办理资金监管手续。两个合同关系虽然存在一定的交叉和牵连，但原被告任何一方在一个合同履行过程中的违约行为并不必然导致另一合同的履行不能。原被告双方在履行《房地产租赁合同》中是否存在违约行为均不影响《二手房买卖及居间服务合同》的继续履行。

　　根据《二手房买卖及居间服务合同》关于合同解除条件的约定，除发生法定的合同解除情形或一方根本违约导致合同目的无法实现的情形外，一方违约超过十五日的，对方方可解除合同。

　　原告认为被告未按约定的期限履行支付首期款及办理资金监管手续，其应于2013年10月23日后方可行使解除合同的权利，但原告发出《解除合同通知函》的时间为2013年10月16日，此时合同解除的条件并未成就。原告依据上述理由要求解除《二手房买卖及居间服务合同》，并要求被告支付原告违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。因《二手房买卖及居间服务合同》尚未解除，原告依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除后处理的相关规定要求恢复原状的诉讼请求没有法律和事实依据，不予支持。