国有土地上房屋征收与补偿中的法律问题

               国有土地上房屋征收与补偿中的法律问题

首先，应该区分国有土地和农民集体所有的土地。国有土地即国家所有的土地，包括城市市区的土地、法律规定的农村和城市郊区属于国家所有的土地。农民集体所有的土地包括农村和城市郊区的土地（法律规定属于国家所有的以外）、宅基地和自留地、自留山。

下面将国有土地上房屋的征收和补偿中涉及的法律问题，和大家分享，帮助大家了解征收补偿程序，维护个人权益。

第一，政府作出房屋征收决定的前提条件（依据）是什么？

首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，必须为了公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。如下列情形：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

其次，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第二，   征收与补偿的程序是什么

（一）启动征收程序，进行相关报批（内部）。

（二）发布征地公告。告知征地范围、安置途径、征地用途等。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

（三）组织调查登记。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

（四）制定征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日，并根据公众意见修改后及时公布。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

（五）进行社会稳定风险评估。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

（六）补偿费足额到位。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（七）作出房屋征收决定并公告。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告（公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项）。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（八）签订补偿协议。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（九）先补偿、后拆迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，之后拆除被征收房屋。建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

特别注意，根据国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三，补偿方式有哪些？

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第四，补偿项目及内容。

补偿决定应当公平，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿。不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定）。(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第五，被侵权了如何救济？

（一）被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

（二）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（三）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（四）对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。