简析商品房买卖合同纠纷中不能判决过户的情形（一）

房屋买卖合同签订后，原则上一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有约定或符合《民法典》第580条规定情形的除外。房产买卖中，司法实践中存在即使违约方违约，守约方也不能诉请法院判决违约方继续履行合同，履行过户义务的情形，笔者结合自身办理案件并参考相关裁判文书，对法院不能在商品房买卖合同纠纷中判决过户的情形总结如下，供读者参考

一、守约方签订认购书等房产买卖预约合同的，无权强制要求违约方履行合同登记过户。

《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。针对签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形，买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任。《民法典》仅规定违约方承担预约合同的违约责任，而违约责任包括继续履行，基于预约合同签约的根本目的是签订本约合同的特殊性，这里的继续履行究竟是继续磋商，还是签订本约合同，并不明确。但如果存在法律上或者事实上的障碍，出现履行不能或者履行无意义的情形，继续履行包括磋商或者缔约都将受到限制。依据传统的民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称，其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，约定在将来订立本约；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。一份合同究竟是预约合同还是本约合同，成了判断这份合同能否继续履行的关键。判断的关键在于：其一，合同是否对双方当事人、房屋的基本情况、房款总价及付款方式、付款时间、交付条件和日期、产权证办理等房产买卖交易条件作出了明确约定，如果没有约定或约定不明确的，该合同为预约合同；其二，看当事人的意思表示，当事人是否有意在将来订立新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

另外，在常见的二手房买卖过程中，买卖双方多通过中介公司达成买卖合意并签订《房屋买卖意向协议》，约定在意向协议签订之日起数日内签订正式的《房屋买卖合同》（网签）。针对这种情形，本文作者倾向于认为买卖双方通过中介公司签订的《房屋买卖意向协议》为本约，正式的《房屋买卖合同》仅是为了办理过户登记手续而进行备案登记的格式合同，是对双方权利义务的再一次确认，并非双方拟订立的新合同，非预约合同。从已生效的裁判案例来看，实践中也通常如此认定。

二、法院对房屋买卖遭遇“限购”“限贷”导致无法继续履行的，不能判决强制过户。

若商品房买卖合同签订后，政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说，在买方没有过错及其他违约的情形下，因限购、限贷导致合同无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。

三、夫妻一方擅自处分房产的买卖合同，买受人知情的或者共有人在房产过户前不同意出售的，房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《民法典》第三百零一条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续，买受人请求继续履行房屋买卖合同的，人民法院不予支持。

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