附有违法建筑的房屋被限制交易，买方仍可要求继续履行买卖合同 | 实务·案例

案例要旨：

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

案件背景：

卖方石某与买方丁某签订了房屋买卖合同，但该房屋因附有违法建筑而被行政部门限制交易。卖方拒不配合拆除违法建筑，买方起诉要求卖方拆除违建并配合过户。

法院判决：

1、被告石某将涉讼房屋交付原告丁某；

2、被告石某支付原告丁某逾期交房违约金；

3、被告石某应于原告丁某将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某办理房屋的房地产权变更登记手续；

4、原告丁某支付被告石某剩余购房款人民币3500万元。

裁判观点：

1、房屋买卖合同意思表示真实，结合不动产登记的公示、公信效力，房屋买卖合同有效。

2、房屋被限制交易，但物权未灭失，不能就此认定法律上或事实上履行不能。

3、行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，被告即使未出售房屋，也应当按照行政机关要求进行整改，恢复原状系被告应尽的行政法义务。

4、原告同意被告按照现状交付房屋，并自愿代替被告承担恢复原状的义务，并不违法，也符合行政机关执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。

5、被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。