业主大会选聘新物业公司后，旧物业公司竟然不肯撤走？——业主撤销权纠纷诉讼策略

业主大会选聘新物业公司后，旧物业公司竟然不肯撤走？——业主撤销权纠纷诉讼策略

                                                                                作者：何嘉敏团队律师

近年来，随着越来越多的小区建立业主委员会，不可避免地，代表全体业主利益的业主委员会与小区开发商、物业服务企业、业主之间的利益冲突逐渐增多。因此，业主大会的决议成了各方纠纷的焦点，导致业主撤销权纠纷案件频发。现本律师结合近期办理某小区的业主撤销权纠纷案件实务，分析代理该类案件的诉讼策略。

Part1:案例分析

基本案情：

B公司在广州市南沙区开发了一个楼盘，名为A小区，并聘请了C公司作为A小区的前期物业服务企业。A小区成立业主委员会后，因C公司的物业服务质量太差，业主委员会提议召开业主大会，作出解聘C公司和选聘D公司的决议。C公司拒绝撤走，并联合B公司撤销业主大会的决议。B公司遂以地下停车场业主的身份向法院提起业主撤销权之诉，意图推翻业主大会的决议。

B公司起诉主要的理由是：1、业主大会没有把地下停车场面积计算在表决面积之内，未通知B公司业主大会召开事宜，剥夺了其投票决策权；2、解聘C公司和选聘D公司未作为业主大会一个事项表决；3、业主大会剥夺了部分业主的投票权；4、包括C公司在内候选的部分物业服务企业不符合选聘资格。

收到起诉材料后，A小区业主委员会立即聘请本律师作为代理人。本律师经过团队研究讨论、查阅相关法律法规、筛查证据后，向法院提出如下答辩意见：1、被告主体不适格，原告把业主委员会作为作为被告不符合法律规定，被告应为业主大会；2、B公司未办理地下停车位产权登记，不能证明其业主身份，不享有业主的权利；3、业主委员会已经按照业主大会《议事规则》履行了通知义务，没有剥夺地下车位业主的表决权；4、B公司没有证据表明了其他业主投票权被剥夺，而且其他业主的权利应由自己主张；5、解聘C公司和选聘D公司实质已经作为一个表决事项；6、候选的物业服务企业符合选聘要求，把C公司作为候选之一是为了保障业主行使解聘原物业服务企业的权利。

本案经过两级法院审理，现已结案。针对案件焦点，本律师作以下总结：

1、关于被告主体问题：一审法院当庭告知B公司决议由业主大会作出，应追加业主大会作为被告，B公司提出追加，本律师同意追加被告且同时作为业主大会的代理人。

2、关于原告主体问题：两级法院均认为B公司因建设行为取得地下停车场的产权，虽未办理产权登记，但不影响其作为业主的资格。

3、其他问题：两级法院均认为B公司因怠于办理产权登记，业主大会没有专门通知的义务，且业主大会已经按照《议事规则》履行了通知义务，没有剥夺B公司的投票权；

4、法院全部采纳了本律师 第4、5和6的答辩意见。

本案一审驳回原告的全部诉讼请求，二审维持一审判决，我们全面胜诉。

Part2:律师观点

纵观本案，业主撤销权纠纷案件主要涉及以下几个核心问题：

一、被告的主体问题。

《物权法》第八十七条、《物业管理条例》第十二条均规定，业主大会或业主委员会的决定侵犯业主权利的，业主可以请求人民法院予以撤销。但是，该条款并未解决被告的主体问题。按照通常的理解，业主申请撤销业主大会的决议，应以做出该决议的业主大会作为被告。但是，在实际操作中，如果起诉业主大会，则会面临无法提供业主大会主体资料和难以送达的问题。因此，在实践中，有的业主认为，业主委员会是业主大会的执行机构，直接起诉业主委员会申请撤销业主大会的决议。部分法院认可业主的做法，直接审理实体问题并做出判决。但是，仅仅起诉业主委员会要求撤销业主大会的决议是有问题的。业主委员会并不等同业主大会，业主委员会无权撤销业主大会的决议，不可能判决业主委员会撤销业主大会的决议。因此，本律师认为把业主大会和业主委员会同时作为被告，是比较合理和稳妥的做法。

二、原告的主体问题。

业主撤销权纠纷的原告必须是业主，但一些特殊的建筑物所有人能否成为业主呢，比如车位、临街商铺的所有人。《物业管理条例》规定业主为房屋的所有权人；《物权法》规定业主对住宅、经营性用房等专业部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，可以明确对专有部分享有所有权的权利人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定符合（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;（3）能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，应认定为专有部分。因此，车位、商铺的业主是具有原告主体资格的。故在本律师 代理的上述案件中，B公司虽然未办理权属证书，但其作为开发商，取得地下车位的业主身份，具备原告主体资格。

三、业主大会的通知义务。

《物业管理条例》只规定了召开业主大会应提前15日通知全体业主，但并未对通知的方式做进一步的规定。在实践中，第一次业主大会制定的业主大会《议事规则》对通知的方式通常有明确的规定。因此，在业主撤销权纠纷的案件中，通知的方式应依据《议事规则》而定。但是，即使规定了通知方式，仍不能解决所有的问题。比如，是否需要通知未办理产权登记的业主。在笔者代理的案件中，因广州市住建局制定的《广州市业主决策电子投票规则》明确规定“由住建主管部门负责建立和管理电子投票系统数据库数据，业委会通过街道办获取该系统的业主清册”；所以，法院认定：由于B公司怠于办理产权登记，系统的业主清册中没有其登记信息且其未向业主大会申报产权资料，业主大会并没有单独通知不违反通知的程序规定，不构成对其权利的侵害。综上可知，对于通知的方式和范围，须根据《议事规则》确定；对于通知的范围，须根据实际情况具体分析确定。

四、解聘和选聘物业服务企业均需作为一个表决事项。

解聘和选聘物业服务企业的决议是业主撤销权纠纷中的重中之重。《物权法》和《物业管理条例》均规定解聘和选聘物业服务企业的权利由业主大会行使，但并没有规定具体如何行使。在开始思考这个问题的时候，可能会产生疑问：是否需要先召开一次业主大会决议解聘物业服务企业，然后再召开一次业主大会决议选聘物业服务企业呢？答案是不需要。一方面，法律、行政法规并没有禁止在一次业主大会中同时决议解聘和选聘物业服务企业，法无禁止即可为；另一方面，召开两次业主大会来完成解聘和选聘物业服务企业不具有可操作性；现实中操作中，业主大会表决能达到人数和面积双二分之一已是困难重重，更何况要求连续两次呢。但是，作为一个表决事项应该怎么理解呢。在笔者代理的案件中，业主大会采用的方式是“表决事项：解聘和选聘物业服务企业，可选：C公司、D公司……”。B公司提出上述方式不符合解聘和选聘作为一个表决事项的规定，本律师提出业主可以通过选择C公司或者D公司表达解聘或者续聘旧物业服务企业的意思和选聘新物业服务企业的意思，实质上解聘和选聘物业服务企业已经作为一个表决事项；而法院最终是采纳了本律师的观点。因此，解聘和选聘物业服务企业需作为一个表决事项，应看实质，而不是表面，表面可以是一个、二个甚至多个表决项均可。

五、双过半或者双三分之二。

对于业主大会决议通过的要求，《物权法》和《物业服务管理条例》均有明确规定。解决了本文第三点中通知的业主范围，面积和人数就能够确定下来，剩下的就是统计的问题。

六、表决的方式。

对于表决方式，《物业服务企业》并没有明确的规定，电子或者纸质均可。随着科技的发展，地方主管部门可能会出台关于电子投票的相应规定，在办理案件过程中，应更多地予以关注。

以上为本律师对于业主撤销权纠纷办案要点的一些心得体会，供各位参考，不当之处，烦请指正。

（本文为丁汝明律师原创，未经授权，禁止转载。）