关于房屋租赁合同的租赁关系外的义务的定性以及如何适用？

　　一、案情简介：甲是房屋所有人和出租人，乙是承租人，双方于2017年1月30日就该房屋签订了房屋租赁合同(租期5年)，因乙承租该房屋是用于经营洗车场所，因该房屋的外围墙角突出(房屋租赁租赁前)，导致进出口只有5.5米宽。甲乙双方在租赁合同中约定，甲方应在前场前后完成墙角的拆除工作，否则乙方有权解除合同并要求甲方赔偿装修补偿款100万。合同签订后，乙方依约进场装修并正常经营。期间，甲方一直敷衍外墙角的拆除工作。2017年11月，甲方将房屋出售给丙。后乙因墙角迟迟未被拆除，严重影响经营，故起诉至法院，要求与丙解除合同并要求丙赔偿损失(装修补偿款及租金损失)。

　　二、诉讼要点：

　　1、按照租赁合同约定，拆除义务属于附随义务，在甲方出卖房屋前，应履行出租房屋的附随义务，若甲方违约，应承担违约责任。

　　2、根据“买卖不破租赁”的原则，因此在租赁期内租赁合同的义务应延续到新的房屋所有人，现出租人丙未按合同约定履行义务，应承担违约责任。

　　三、应诉要点：

　　1、“买卖不破租赁”原则，“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产、生活不因租赁物产权变化而受影响。只适用于原租赁合同中的主要条款内容和附随义务，比如说租赁期限、租金、房屋修缮及供水供电等必要性内容，而外墙角拆除不属于租赁合同的附随义务，是独立于租赁关系之外的，因此不应适用新的房屋所有权人。

　　2、退一步说，外墙角处于公共区域，产权并非归于我方，我方也无权处分。且我方也并非租赁合同原始出租人，只是因房屋买卖关系而延续了出租人的身份，实质上从立法角度，“买卖不破租赁”对于新的房屋所有权人来说，这个条款更多是归属义务条款。如果将并非属于租赁合同的附随义务，如果强加在新的房屋所有权人身上，有失公允。