存量房卖方不得承担以自愿承担违约责任要求解除合同

案例类型

二手房买卖合同纠纷

案例内容

01原告诉称

原告张某山与被告李某晶签订《二手房买卖合同》，合同约定原告购买被告名下某小区的存量房，房屋价款为60万元，原告于合同签订七日内支付首付款20万元，剩余尾款由银行直接打款至被告账户。原告于20xx年3月2日向被告支付4000元定金，于20xx年3月22日向被告分2次转账，金额分别为20万元和15万元，故而原告实际上支付了35万元的首付款，被告也于20xx年3月22日向原告出具收到35万元首付款的收条。因被告并未清偿涉案房屋上的贷款，在原告贷款审批通过后，又明确表示拒绝配合原告办理过户手续，违反诚实信用原则与合同约定义务，应按照《二手房买卖合同》的约定：“卖方保证房屋没有产权纠纷、因卖方原因不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，卖方应支付房屋总价款5%的违约金，并承担其他赔偿责任”，承担相应的违约责任，现原告特依据《民事诉讼法》之有关规定，向贵院提起诉讼，请求被告继续履行买卖合同，将房屋过户到原告名下，并支付违约金3万元。

02被告辩称

原、被告之间的买卖合同已经解除，不存在继续履行的可能，20xx年8月27日被告已经将收取的首付款35万元返还，并加倍支付了定金4000元。被告解除合同有不得已的原因。原告主张的违约金无依据，涉案房屋一共签订了3份合同，《二手房买卖合同》是为了办理贷款而签订的，不具有真实的双方意思，所以不能按照该合同约定主张违约金。只有原告父亲与被告签订的《定金合同》约定了违约金，即双倍返还定金，现在被告已经按照该合同约定承担违约责任。关于本案的第3份合同，即借款协议，约定被告向原告借款15万元，然后按照正常流程支付首付款、申请贷款及过户抵押手续，银行放款之日偿还借款，过户时间为20xx年7月8日。但贷款至今没有办下来，原告无法要求被告在约定的过户时间之后再协助其办理贷款。故而原告的诉请无依据，请求不予支持。

03争议焦点

- 原告父亲与被告签订《定金合同》的行为，是否可以作为有权代理？

- 涉案合同是否已经解除？还是应当继续履行？

- 被告还是原告违约？如违约应当承担什么责任？

04各方证据

- 原告证据：1.《二手房买卖合同》2.银行流水及收据3.《贷款申请及调查审批表》4.《售房面谈表》5.原、被告之间的微信聊天记录6.被告与中介人员之间的微信聊天记录7.房屋溢价情况

- 被告证据：1.《定金合同》2.《借款协议》3.银行流水

律师代理

针对第一个争议焦点：

在被告未明确表示认可原告父亲签订合同效力的情况下，原告选择以原告本人与被告签订的《二手房买卖合同》作为涉案合同的依据有合理的理由，现双方都认可已经建立了房屋买卖合同，且对合同的主要内容无异议，故而被告事实上亦认可《定金合同》的效力，原告父亲与被告签订《定金合同》的行为为有权代理。

针对第二个争议焦点：

鉴于买卖合同是合法有效的，双方均应全面履行合同义务，合同中没有约定单方解除权，本案亦未出现法定解除，原告不同意解除，被告辩称退还首付款后，合同即解除不符合法律规定。被告基于房屋升值等原因反悔出售房屋，是主动故意违约的，原告愿意将剩下放款补足，合同的继续履行不存在障碍。

针对第二个争议焦点：

原告在合同生效后如约支付首付款、办理按揭贷款所需要的贷前审批手续，且被告亦去银行办理了出售面谈的相关手续，后银行告知需要被告再签字一次，但从被告与原告、被告与中介人员的微信聊天记录：”这周没有回来，下周吧”、“下个月肯定完成”等词语中可以得出被告故意推迟去银行进行确认，且拖延行为一直持续到20xx年8月中下旬，在8月26日告知中介人员不卖了。此外，被告在收到首付款后，应当按照约定将该款项用于清偿涉案房屋原有的抵押贷，但被告挪作他用，宁愿将款项打回原告账户也不去解除抵押贷款。以上行为均表明被告是主动故意违约的，应当承担违约责任。

案例结果

被告应当于本判决生效之日起十日内清偿涉案房屋的按揭贷款，该义务履行完毕后10日内，协助原告办理过户手续，并向原告支付违约金4000元。