签订了《房屋认购合同》，未签订正式《商品房买卖合同》，定金能退回来吗？

最近时常被身边朋友咨询，“我和中介签订了认购协议，约定某天去签正式合同，但我突然不想买了，定金能要回来吗”，“我和中介签订了定金合同，约定某天去签正式合同，但签正式合同当天，中介给我一摞30多页的合同，我发现里面很多条款不合理，向其提出修改，但中介不同意，还放出狠话，爱签签，不签，按我们之前的合同，定金罚没……，我的20万定金还能要回来吗”等等等等。

    一、 什么是定金？

根据《民法典》第五百八十六条，定金是指双方当事人为了保证债务的履行，而约定由当事人先行支付给对方一定数额的金钱作为担保，定金的金额由双方当事人人确定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

   二、定金一般不退回

根据《民法典》第五百八十七条，交付定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同目的无法实现，无权要求返还定金；收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同目的无法实现，交付定金一方可要求双倍返还定金。民法不是刑法，充分尊重当事人的意思表示，换言之，即法无禁止即自由。那么，也就是说，如果交付定金一方违约，定金罚没。所以，如果双方签订了《房屋认购合同》，如果你仅仅是不想买了，后悔了，那么，定金是不会退回的。但是，如果对方违约，那么你不仅可以要求返还定金，还可要求双倍返还。

    三、定金被退回的情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 也就是说，虽然双方签订了《房屋认购合同》，但是如果正式《商品房买卖合同》未签订系不可归责于双方的原因，那么定金还是应该返还。

买房毕竟是一般人的人生重大交易事项，实践中，中介、开发商通常处于买房交易的强势一方，双方虽然签订了认购合同，但是认购合同往往对正式合同的主合同条款约定不明，如付款期限、付款方式、逾期付款责任、逾期交房责任、房屋过户时间、是否存在抵押、查封等情形往往不做涉及，甚至在签订正式《商品房买卖合同》之前都未曾向当事人出示过合同文本。所以，为平衡双方当事人利益，维护交易秩序，一方交了认购意向金（定金）后，如果对主合同的条款同卖家进行充分磋商，但双方最终仍未达成一致意见的，视为不可归责于双方的原因导致正式合同未签订，交付定金一方当然可以要求返还定金。

【亲办案例】 

上海市青浦区人民法院，（2020）沪0118民初16344号案——裁判文书网

【相关法规】 

1、《民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

2、《民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。