房子一直未办理房产证，并且被开发商抵押，经过起诉，终于拿回

　　2017年年底，自己的好闺蜜突然打个电话给我，说自己家的一套单身公寓本来打算卖掉的，结果在交易的时候才发现已经被开发商拿去做抵押了。我心想，自己的房子怎么会被开发商拿去抵押，一问才知道，原来这套房子虽然签了《商品房买卖合同》，但是一直没有办理房产证，因为售楼部告诉她，如果这套房子是想用来投资，不打算自己住的话，就暂时先不要办理房产证，这样卖的时候可以直接办理买家的房产证，这样既可以省一下一笔办税的费用，又是一手房源，可以卖个好价钱。就这样，这个房产证的办理就推到了现在，直到找到了买家，才发现已经被开发商拿去抵押了。

　　在了解这个案子的基本情况后，我建议我的朋友先和开发商协商，若是协商不成立刻起诉。就这样，在一周后，因协商不成我们这边也就整理材料准备起诉，并且申请财产保全，在准备材料的时候发现，这个开发商公司已经在2018年1月被卖了，法定代表人也已经变更。而起诉的请求是，要求对方为我方办理房产证并给付违约金30811.2元。

　　起诉之后，对方立马就找我们想协商解决，并且约在了原告方律所，对方虽然态度诚恳，承诺愿意为我们办理房产证。但是这时候作为代理人我方就提出一个问题，如果进行调解，在调解上你方承诺为我们办理房产证，但是若是办理不好呢，或者无限期拖延呢，这种要怎么解决，这样的调解书在法律的实务上是没有任何执行的依据的，因为这套房子现在是被开发商抵押的，就算是我方申请强制执行办理房产证，也必须先将抵押权消灭，这在执行上会遇到很大的阻碍。于是，我方提出，首先需在三个月内办理好房产证，如果办理不好，便双方解除合同，对方需按照市价5000元/平方米回购该套房子。但是对方坚持他们在接手这些房子的时候，就是按照2600元/平方米购买过来的，最多愿意以3300元的价格赔偿，双方在这个价款上反复协商不成。

　　因协商不成，我便请求法官继续进行财产保全，经过保全，顺利冻结了对方账户16万元。在收到冻结信息后，开庭的前两天对方立马联系我方希望能够再次协商，双方还是在若是办理不成以什么价格回购上达不成一致，我方坚持需以5000元的价格回购并且诉讼费、保全费均需对方承担。经过两个小时的谈判，终于对方答应，六个月内保证办好房产证，若是办理不好，以5000元/平方米的价格回购。当天我便联系好法官，到法院做好调解协议，双方签字，出具法院盖章的民事调解书，并且被告当场交给原告诉讼费、保全费。我方当场写好解除保全的申请。此事算是圆满结束。

　　经过此事，笔者认为能达到如此好的效果主要有几点原因：首先我方抓住了对方因刚接手新公司，并且是公司的宣传期，不想涉讼，对公司产生负面效果的心理;其次，在第一次调解不成后我方立即继续财产保全，冻结了对方的基本账户，使其公司基本的运营不能运作;最后，我方又同意延长三个月的时间，让对方能够有足够的时间办理房产证。就这样，通过抓住对方弱点，分析对方的心理，本案充分达到了原告的预期，即便办不好房产证，我方也有强制执行的依据，直接执行对方的钱款，能够以市价拿到现金，那么原告就能高枕无忧了，两种方案均能让原告得到最大的利益。