商品房买卖合同纠纷

基本案情：委托人与某房地产开发公司签订了房屋认购书，付了购房全款，也正式取得交付的房屋并入住几年；后一直催促开发商与其签订正式的商品房买卖合同，并办理房屋备案过户相关手续。开发商久拖不办，实在瞒不住了才告知委托人，该房屋与某某银行的另一买家存在纠纷，办不下证，开发商存在“一房二卖”的情形。

案件分析：开发商刻意隐瞒该房屋存在产权纠纷的事实，将存在产权纠纷的房屋出卖给业主，构成单方违约。但对这种情况的法条已修改，原针对开发商“一房二卖”的惩罚性赔偿情形：“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”不复存在。所以委托人需要从以下几个方面去诉讼：起诉解除认购书，要求开发商返还购房款和占用资金利息；起诉要求开发商与委托人签订正式商品房买卖合同，并为其办理商品房买卖备案登记过户手续；如果第三方已申请查封执行该房屋的，需要向法院提交执行异议申请，并提起执行异议之诉。

此外，再和大家介绍一下，是商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是商品房买卖合同的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。而商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。认购书只要在开发商被起诉前取得商品房预售许可证明（或者未取得该证但已办妥了立项、规划、报建审批手续）就是有效的，反之无效。

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