开发商单方面变更合同标的物的应承担什么责任呢

　　一、基本案情

　　2003年6月，许先生与开发商签订了预售商品房合同，约定购买该开发商在某地开发的一套商品房。在预售合同中，附有该房屋的户型图及各个房间的位置，并约定开发商在交付房屋前变更预售商品房的套内面积、平面布局及使用空间，应在变更后30日内通知许先生，许先生收到通知后有权解除合同，开发商应返还购房款及利息;开发商变更以上项目未告知许先生的，许先生有权解除合同，开发商应返还购房款及利息。

　　房屋交付前，开发商对房屋的结构进行了改动，将房屋的厨房和一房间的位置互换，并把该房屋的卫生间扩大了，这就使与厨房紧临的卧室面积相应变小了。此事开发商并未事先征得许先生同意，也未通知许先生。交房时，许先生觉得更改后的房屋与当初看到的户型图有所出入，且改动的地方也不符合其要求，于是依据合同约定向开发商提出退房的要求，开发商不同意。许先生遂向法院起诉，要求解除合同，退还购房款及利息。

　　二、法院审理

　　法院经审理认为，开发商未经当事人的同意擅自变更房屋设计，且未在规定时限内通知购房人许先生，违反了合同约定。最后判判决许先生有权退房，且开发商应承担违约责任。

　　根据国家有关规定，商品房预售(买卖)契约(无论外销、内销房)采用的是由各地房地产管理局统一拟订的格式文本，已对这种情况有了明确的约定。如《北京市内销商品房预售契约》第8条规定本契约签订后，因甲方(开发商)变更其建筑设计而影响乙方(购房者)购买房屋套内面积、平面布局和使用空间的，应于30日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起30日内有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方，并向乙方双倍返还定金。甲方变更设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息，并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。”因此，该条已经非常明确地对变更设计的情况作出了规定，而且对于违约责任也规定得十分具体、严格，购房者可以参照适用。本案中，开发商与许先生适用的也是当地房地产管理局统一拟订的格式文本，里面就有这方面的规定。因此按照合同约定，房屋开发商未经许先生同意擅自改动房屋设计，且在改动后未及时通知许先生，许先生有权要求退房，开发商应返还购房款及利息。对于此类纠纷的处理，《商品房销售管理办法》第24条从两方面进行规定，一是房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。二是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，合同没有约定的，应当按照上述条款的规定处理。

　　四、律师建议

　　上述规定的不足之处在于，均未对是否可以继续履行的情况予以规定，而仅作出了以退房为必然结果的规定。如果购房人虽然对改动的地方不满意，但还达不到退房的程度，仍然想继续履行合同，只不过认为对于开发商这种做法应当有所处罚的话，则要看双方是否在补充协议中进行了约定。如果双方没有约定，而且合同中并没有一个单独的违约条款可以适用，就很难提出具体、合理的赔偿请求。因此，建议购房人在补充协议中约定两个重要的违约条款:第，任何一方均有权要求对方承担违约责任后，仍可选择要求其继续履行;第二，规定一个单独、确定的约定违约金数额或比例。

　　此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。