借名买房纠纷中合同效力、房屋确权及执行问题的研究

一、引言

2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“10号文”），各个地方政府为贯彻落实前述通知也颁布了地方限购政策，目的在于切实稳定房价，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，以维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。在国家对房地产实施限购、税收等政策的背景下，现实生活的错综复杂导致了大量借名买房现象，司法实践也受到了较大影响。通常，规避限购政策并不会直接导致借名买房合同无效1，但随着实践发展，不同地区、不同层级的法院对此问题的看法也在产生变化。

最近，笔者注意到一宗借名买房纠纷2历经沈阳中院、辽宁高院、最高院三级法院审理，每一级法院关于借名买房合同的效力、涉案房屋权属及能否对抗法院强制执行等问题的观点均存在不同程度的分歧，甚至最高院与下两级法院的观点完全相反，笔者现将该案各级法院观点梳理如下（见表1-1）：

表1-1
 

纵观该案中各级法院的观点，沈阳中院认为借名买房合同即使规避限购政策，也不符合“损害社会公共利益”的合同无效事由3，并可由有效的合同认定借名人享有房屋所有权，并对抗法院的强制执行。辽宁高院认为，限购文件不属于效力性强制性规定，不符合“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效事由4，合同有效但借名人不能直接成为房屋所有权人，而仅享有物权期待权，并可以此对抗法院的强制执行。最高院则认为，为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，合同应认定为无效，在此基础上借名人不能成为房屋所有权人，更不能排除法院对涉案房屋的强制执行。需要注意的是，该案件在最高院提审后出现的新事实，即借名人嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系。最高院最终认定，原审判决适用法律虽有错误，但借名人已经取得案涉房屋的所有权，足以对抗法院的强制执行。

该案中各级法院裁判观点的迥异及最高院对规避限购政策的借名买房合同无效的观点，让笔者关注到实践中不同地区、不同层级之间的法院在借名买房纠纷中裁判标准不一，而对借名买房行为的处理又关涉借名人、出名人、交易第三人乃至强制执行申请人等第三人的利益平衡，因此须对借名买房行为作整体性研究。本文囿于篇幅，仅探讨规避限购政策类型借名买房纠纷中合同效力、房屋确权及能否对抗执行等问题，以期对该类纠纷的立法发展及司法实践有所裨益。

二、借名买房概述

借名买房是指房屋的实际出资人（本文称“借名人”）借用他人（本文称“出名人”）名义购房，并以出名人名义登记房屋所有权的行为。常见“借名”原因包括但不限于规避限购政策、贷款条件限制、购买保障性住房、转移财产规避债务、降低交易成本享受特定优惠等。

借名买房行为一般具有以下特点：（1）不具有买房资格的借名人征得出名人同意并约定借出名人名义购买房屋，出名人协助配合办理相关手续；（2）出名人或借名人代理出名人与第三人签订房屋买卖合同，房屋所有权登记在出名人名下；（3）借名人对房屋实际享有占有、使用、收益的权利；（4）约定待符合一定条件时将房屋所有权变更登记至借名人名下。

根据借名买房行为的特点，就“是否存在借名买房约定”的司法认定，各地法院存在一定的差异。首先需判断是否存在书面协议，一般应当存在书面借名协议以证明存在借名买房的合意。同时应对书面协议中约定的权利义务进行严格审查，如考虑当事人签订协议的时间与买房时间的匹配，以确认是否存在当事人所主张的借名买房关系。不存在书面借名协议时，一般应由主张借名买房关系存在的一方对以下内容进行举证：（1）对房屋的实际出资情况，如对照支付款项及时间节点、账户往来等；（2）房屋的实际占有使用收益情况，如房屋物业费、供暖费等费用的缴纳等；（3）证明材料的持有情况，如购房票据、房屋权属证书等重要票据或证书的持有；（4）借名买房是否有合理解释，如是否需要规避限购政策；（5）风俗习惯等合理因素的考量。

综上，司法实践中对借名买房行为主要结合该行为的特点，围绕“是否存在借名买房约定”，根据书面借名协议的有无情况并结合相关证据加以确认。在能够证明“存在借名买房约定”情形下，则涉及借名买房的合同效力问题，由此衍生出能否依据借名买房合同确认房屋所有权人及对抗法院的强制执行等问题，接下来笔者将重点讨论在能够证明“存在借名买房约定”情形下的相关问题。

三、借名买房纠纷核心争议问题及其裁判规则

围绕借名买房行为展开，涉及对借名买房合同的效力、涉案房屋产权归属、对交易第三人或申请执行人时的法律效果等问题的处理，而前述问题的争议又可归结于“限购政策是否属于效力性强制性规定/公共利益/公序良俗”、“房屋权属认定采取债权说还是物权说”、“物权期待权是否优于一般债权”等问题的认定。

（一）合同效力问题

在常见借名理由中，司法实践中争议较大的是规避限购政策类型借名买卖合同的效力，对该类型合同的效力，主流观点普遍分为以下两种：

1. 合同有效说

“合同有效说”观点的支持者5认为，借名买房协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人能够举证证明双方之间形成事实的借名买房法律关系，应属合法有效。限购政策只是各地政府为调控房地产市场供求关系，遏制房价上涨的行政管理手段，非法律和行政法规的效力性强制性规定，仅形式上违反该类规定并不会损害社会公共利益，故不会引起合同无效的法律后果。

司法实践中持此种观点的法院占大多数，例如最高院6、浙江高院、北京高院。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》规定：“一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。”

2.合同无效说

“合同无效说”观点的支持者7认为，地方政府为贯彻落实国务院10号文而提出有关具体限购措施的文件，符合国家宏观政策精神和要求。借名人在已有住房的情况下仍借用借名人之名另行买房，目的在于规避国务院和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，损害社会公共利益和社会秩序，故规避限购政策的借名买房合同应当认定为无效。

司法实践中最高院在（2020）最高法民再328号案件、广东高院在(2014)粤高法民申字第1692号案件8中采纳“合同无效说”观点。

3. 本文采纳“合同有效说”

笔者倾向于“合同有效说”。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”同时，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称《九民纪要》）第30条9规定，不能不当扩大无效合同范围，“强制性规定”应当限于“效力性强制性规定”。《九民纪要》第31条10规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但违背“涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗”规章的合同无效。

笔者认为，第一，“合同有效说”更有利于保护私法自治。私法中的强制性规范主要集中于交易安全以及公共利益等领域，目的在于界定自治行为的边界，强制性规范对行为人的意思自治的限制是基于社会公共利益的考量11。地方限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，限购文件不属于法律和行政法规的效力性强制性规定，不属于规章，也不属于国家宏观政策的范畴，违背限购政策不会导致借名买房合同产生无效的后果。“合同无效说”不当扩大了无效合同范围，突破了法定的合同无效事由，笔者对该观点无法认同。

第二，违背限购政策不会损害社会公共利益或违背公序良俗，也不一定会违背限购政策的真实目的。从政策调控总量上来看，其对调控对象的限制只是从借名人转移至出名人身上，调控总量并未因此减损，正如有的司法判决将其理解为“转让购房指标”，不会导致政策目的落空。且在该类借名买房协议中，出名人系自愿接受限购或限贷政策的限制（如失去购房资格），而借名人亦甘愿承受借名买房中因出名人原因引发的各类潜在风险（如出名人私自处分房屋），故其只涉及合同双方当事人的利益，系借名人与出名人对私权的自由处分，并未损害社会公共利益或公序良俗，不能直接认定其无效。相反，在市场主体基于对合同有效的信任这一前提下已经办理了按揭贷款或采取了其他处分行为，司法实践中若任意认定此类合同无效，将会打破现有的“动态平衡”，对房地产或金融市场交易安全造成不利影响，导致市场秩序混乱。

（二）房屋确权问题

借名买房合同有效情形下，房屋的真实权利状态与登记状态不一致，应如何认识不动产登记的法律性质与效果？出名人与借名人法律关系的性质是什么？借名人依据合同对涉案房屋享有的权利的性质为何，是否直接导致物权变动？前述问题都可以归结到借名买房中房屋权属的认定上。借名买房纠纷中涉案房屋的权属问题在理论界和实务届均有很大争议，主流观点普遍分为以下两种：

1. 债权说

“债权说”观点的支持者12认为，《民法典》第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，但在常见的基于法律行为发生的物权变动中，法律赋予不动产登记生效要件的法律地位，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成。如果仅仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的“物权变动”因欠缺生效要件而未发生物权效力。借名人与出名人之间所形成的是金钱债权关系，二者之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

司法实践中持此种观点的法院有北京高院。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

2. 物权说

“物权说”观点的支持者13认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第2条的规定,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，不动产物权的变动从根本上说是取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。不动产登记行为只能产生权利推定效力而非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础。不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，本质上是对证明责任的分配，当事人能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属，保护真正权利人的权利。对于房屋所有权的取得，出名人本身没有承担任何风险，并无值得保护的正当利益，如果认定房屋归出名人所有，固然有利于第三人债权的实现，但该房屋本来并非由出名人以其责任财产的一部分换取，平白无故地使之加入出名人的责任财产并使其债权人从中获益，有失公平。

司法实践中，最高院在（2020）最高法民申4号、(2019)最高法民申3846号14中采纳了“物权说”的观点。

3. 本文采纳“债权说”

笔者倾向于“债权说”，理由如下：

第一，《民法典》确立了物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式，借名人和出名人之间关于房屋所有权归借名人的约定仅是内部一种债权债务关系，不能推翻登记生效主义的不动产物权变动规定，借名买房行为并不能直接产生物权。

第二，当涉及借名人与出名人之外的第三人的对外关系时，“物权说”自身逻辑存在混乱之处。“债权说”更有利于保护信赖物权公示效力的第三人，维护交易秩序的畅通与安全。“物权说”在区分内外部关系的初衷与效果虽然不错，但在仅涉及内部关系时，认为应确认借名人的房屋所有权，即裁判只是对借名人本来就享有的所有权这一事实的确认，而在涉及外部关系时，又对借名人确认物权的请求不予支持，从而在实际上否认了借名人享有物权；而且，如果当事人单独通过内部关系诉讼完成了确权，则在法律上登记权利人就不是真实物权人，则如何解释在此后又有第三人提起针对登记权利人的债权债务诉讼后，又将该不动产确认为其对第三人承担债务的责任财产。

第三，采用“债权说”可以防止借名人架空限购政策、恶意串通隐藏财产，更有利于保护善意债权人。在借名买房关系中，“物权说”与“债权说”在对内关系处理上区别不大，差别在于对外效力。适用“物权说”情况下重点保护借名人的利益，适用“债权说”的情况下优先保护出名人的债权人利益，借名人仅得向出名人主张违约损害赔偿。笔者认为，当出名人的债权人与借名人均为出名人的普通债权人，借名人并无对抗债权人的优先权，何况借名人借名买房往往系出于规避法律及政策（如规避房贷、税收、限购等政策）、借用他人资格享受某种购房优惠等目的，在法律上具有一定的非难性，而债权人是从事正常经济行为，故在债权人要求强制执行的情况下应予执行。如采取“物权说”，则以规避限购政策而借名买房的借名人可借此确认所有权，隐匿财产逃避债权，直接导致限购政策被架空15。

（三）对抗强制执行问题

借名买房中涉案房屋登记在出名人名下，但实际权利人为借名人，此时若借名买房合同被认定为有效，因出名人与第三人的纠纷导致涉案房屋被法院强制执行的，借名人对房屋享有的权益性质为何？能否对抗法院的强制执行？在金钱债务执行过程中，人民法院针对登记在出名人名下的房产实施强制执行，借名人能否以其为房屋实际所有权人为由提出执行异议之诉，司法实践中争议较大。各地法院对于有证据证明的借名买房关系能否对抗强制执行尺度不一。多数法院倾向于认定不得对抗善意债权人的执行，按照是否可以对抗强制执行，各地法院的裁判规则梳理如下：

1. 否定说

“否定说”观点的支持者认为，借名人基于借名买房合同取得的是对出名人的债权请求权，借名人享有的债权请求权并不优先于出名人债权人的债权，基于物权公示公信原则，借名人以借名买房合同享有的债权请求权不能对抗法院的强制执行。

实践中大多数法院持此种观点，例如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条规定：“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”

2. 肯定说

“肯定说”观点的支持者认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第28条、第29条16规定物权期待权优于金钱债权，借名买房纠纷中可以参照适用前述规定，即借名人系实际权利人，对涉案房屋享有物权期待权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权。当借名人能够提交证据证明其为实际出资人的，基于维护实际权利人合法权益的考量，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即实际权利人的物权期待权能够对抗法院的强制执行。

司法实践中持此种观点的有广东高院，最高院在（2020）最高法民申4号、(2019)最高法民申3846号17案件中也采纳“肯定说”。《广东高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条规定：“11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？意见:金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。说明:在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。”

3. 本文采纳“否定说”

笔者倾向于“否定说”，借名人享有的债权请求权不能对抗法院的强制执行。理由如下：

第一，借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系。借名人与出名人之间签订的借名登记合同仅在双方当事人之间产生债权债务关系，借名人仅有权请求将诉争房屋所有权移转登记至自己名下，其享有的是债权请求权而非物权，不能对抗出名人与第三人之间的外部法律关系。借名人往往基于限购政策而签订借名买房合同，具有法律上的可非难性，不能直接类推适用《执行异议复议规定》第28条、第29条关于物权期待权优先于普通债权的情形。

第二，不动产登记簿是判断不动产物权的权属状态的根据，具有推定效力。“肯定说”用事实物权理论否定不动产登记簿表征的法律物权从而回归真实物权关系的主张，是以不适当地牺牲公示原则旨在维持的交易安全为代价，妨碍稳定的物之支配秩序的构建，实不可取‍18。“否定说”更有利于维护物权登记的公示公信效力和权利外观，保护交易安全。

四、结语

综上所述，笔者认为在我国的特殊背景下处理借名买房纠纷，应特别注重现行的住房政策对个人私法行为的影响。

在借名购买经适房或为规避限购政策而借名购房的情形中，认定合同无效确实对政策欲保护的公共利益的实现有一定的积极意义，但其造成的负面影响较大，这尤其体现在使法院不得不仔细斟酌合同无效的后果以防止鼓励背信，徒增司法成本。如此，认定合同有效以遵从当事人的利益安排并结合政策对出名人办理过户登记义务的履行时间予以限制来实现政策目的是更优选择。对于规避限贷政策的情形，政策直接涉及的是银行利益，因尚有其他补救措施，无须认定合同无效。

而在规避限购政策借名买房中房屋所有权的归属问题上，依现行法规定，应认定房屋归出名人所有，并且这也是符合实质价值判断的妥当结论。这一结论更符合交易成本的考虑，也可降低相关政策的执行成本，其通过使借名人承担出名人可能出卖房屋的风险而在一定程度上达到抑制借名买房现象的效果，也可降低法院的审判成本，节约司法资源。

关于借名人对涉案房屋的权益能否对抗法院强制执行的问题。借名人出于规避限购政策而借名买房，具有法律上的可非难性，其享有的是债权请求权而非物权，不能对抗出名人与第三人之间的外部法律关系。在认定房屋归属于出名人前提下，实无充分且正当的理由以牺牲不动产登记簿的公信力为代价保护借名人前述利益，借名人的债权人应当另寻其他途径维护自身债权。