上海陆家嘴“93套房”抛售风波:有抵押的二手房能买卖吗?

2022/01/07 14:22:47 查看1000次 来源:王璐律师


2021年10月下旬,一则“上海房叔抛售陆家嘴93套房源套现4.5亿元”的新闻一度冲上微博热搜榜。而后续则发现该消息不实,实际上这93套房不是属于个人,而是上海世茂房地产有限公司的资产。

这93套房源位于上海浦东新区浦城路580弄的浦城小区,虽是俗称的“老破小”二手房,但因地处陆家嘴核心地段,且世贸公司将房源打包出售给了房屋中介公司,中介公司集中开盘且价格优惠,导致这批房子几天内便销售一空,引起网民和媒体关注。


经整合媒体报道,可以确定以下信息:该93套房源属于二手房,房屋所有权人是世贸公司,由世贸公司委托给第三方中介公司销售,房屋销售时已经抵押给陆家嘴国际信托有限公司,抵押期限为2020年1月21日至2022年1月20日。但是在出售以后,一大部分房屋迟迟未能网签,在购房者迟疑之际,世贸公司发布公告称因引发网络风波,公司进行自查后决定终止销售,并与购房者解除房屋买卖合同。

这一场风波背后究竟是否存在假意卖房实则腾挪资金尚未有定论,但是对于购房者来说足以获得警示,购买二手房时一定要冷静审查存在的风险。

图源:http://tv.cctv.com/2021/12/14/VIDEQY98znKjEVi8woc4PWW5211214.shtml

1. 二手房抵押了可以买卖吗?

从新闻可以看到,房屋已经处于抵押状态,那么二手房抵押了是否可以买卖?

只要购房者同意,房屋被抵押不影响买卖,也不影响网签,但是需要注意,在过户时需要解除抵押才能办理,同时很多银行也不接受个人办理二次抵押,也就是说该房屋也不能再办理房屋抵押贷款。

同时,如果售房人将房屋抵押,在不能按期归还债权人款项时,作为抵押物的房屋可能被司法机关查封、变卖或拍卖,这样购房人将得不到所购房屋。

2. 购房者可以要求继续履行吗?

根据民法典第五百七十七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

从法律规定上来讲购房者可以要求售房者继续履行合同,根据合同约定解除抵押和过户,除非售房者有事实上不能履行的情形。

从新闻上无法看出世贸公司是否具有此类情形,那么购房者可以要求世贸公司继续履行,同时承担相应的违约责任。

3.卖家不卖了只用付出利息吗?

有消息称,对于想退款的购房者,世贸公司同意办理退房手续并补偿同期LPR利息,也有消息称世贸公司同意退房并赔偿10%购房款。不论哪种属实,只要双方同意,均有法律效力。

如果双方无法达成一致意见,就要看签订协议时是否约定了违约金以及相应金额。如果购房者已经支付了定金,收受定金一方违约需双倍返还定金。需要注意的是,如果同时支付了定金和约定了违约金,只能二选一。

4.其他损失能够要求赔付吗?

违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。如果违约金或者定金无法填平购房者遭受的损失,那么其他的直接损失和预期可得利益损失同样可以主张,比如房屋价格跌涨损失。

律师提示:购买二手房时,需要查明房屋的权利状态,是否有贷款,是否有其他抵押,房屋的所有权人有几个,是否出租等等。如遇纠纷还应及时寻找专业律师咨询和维权。


参考目录:


1.上海市世茂浦城路“93套房”停售后续:退房并赔偿10%购房款


2.上海3万人抢93套房,钱付了却无法过户,原来早被抵押给陆家嘴信托!退房!


3.[正点财经]关注上海93套老公房暂停交易 网签暂停后仍被催促交钱 上海世贸和分包公司各执一词


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