房屋买卖合同疑难案件分析（一）西安市住房交易政策分析和风险提示

　　自2017年西安市住房交易政策出台后，出现了一系列的法律问题，陈熙颖律师将通过具体案例给大家进行分析和风险提示。

　　案情简介

　　2017年2月，张某与赵某签订房屋买卖合同，双方依约付款、交房。2017年5月，张某以西安市出台限购政策为由，向赵某发出解约通知。2017年6月，赵某起诉张某，要求办理房屋过户手续。

　　法律分析

　　双方买卖合同签订于西安市出台限购政策前并且已付款、交房，张某不应以对签订合同之后政府做出的限购政策作为不履行的理由，其应本着诚实信用原则积极履行合同义务。张某发出的解约通知所主张的理由不属于法定或约定理由，该通知书不发生法律效力，张某应协助赵某办理房屋过户手续。

　　同类案件处理要点

　　限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。

　　相关法律风险提示

　　1.购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同(包括认购合同)。

　　2.对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，“因不可归责于双方”与“因不可归责于甲方(乙方)”的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。

　　3.楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对“直接影响合同履行”的严格甄断，仍需遵守《合同法》“鼓励交易”的基本原则。