商品房宣传资料之法律效力的认定

       一、案情回放

       李女士等10名购房人分别购买了福州一房地产商开发的商业店面。此前，开发商就开发项目制作了楼书和宣传图册，楼书上注明“楼书图文资料仅供参考，本宣传册所有资料最终以政府批示为准”。开发商交房后，李女士等业主发现，宣传图册上描绘的小区西侧车辆畅行无阻的商业街变成了不允许车辆通行的步行街，且修建了水泥围墙和两侧带门槛的小门，车辆无法从小区西侧出入。一怒之下，李女士等业主将开发商告上法庭。

       二、原告败诉，法院有何观点？

       福州市中级人民法院指出，楼书及宣传材料是开发商向不特定人推介自己开发的楼盘并希望他人购买而做的广告宣传，属于要约邀请，不是商品房买卖合同的组成部分，不具有法律效力。根据规划部门审批的设计规划，小区西侧为人行出入口，开发商不存在改变规划设计的行为。据此，法院判决，李女士等业主要求拆除围墙和小门，恢复车辆通行的诉讼请求不予支持。

       三、法律研判

       据《商品房买卖合同司法解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

       四、要点归纳

       可见，楼书和宣传册内容是否对开发商具有约束力，应以其说明和承诺是否“具体确定”为根据，若该说明和承诺具体确定，应视为要约，对开发商具有约束力，否则属于要约邀请，对开发商不具约束力。

       五、律师提醒

       买受人在商品房买卖过程中一定要提高警惕性，慎重对待开发商提供的宣传资料。买受人应注意以下几点：

       第一,应尽量将宣传资料中对签订合同具有重要意义的内容约定于商品房买卖合同中。如不能，则应采取录音、录像等方式留存出卖人对于该等内容的承诺。

       第二,应要求开发商提供其开发范围的相关材料，或明确说明宣传资料中哪些属于其规划范围内的内容，并留存相关证据。还应注意宣传资料中不属于项目规划范围的内容很难被认定为系双方签订的商品房买卖合同的内容。

       第三,注意宣传资料或合同中，是否具有“所有宣传资料仅供参考，一切以政府批准的文件及双方签订合同为准”的说明或约定，如有则应提高警惕，相关内容可能无法对出卖人产生法律上的约束力。