公开招标的方式是否损害优先承租权？

        优先承租权的法律依据：

《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权，该规定虽简单，但上海市高级人民法院评价如下：在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。

优先承租权的特点：

1、优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。

2、优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。

3、优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。

三、关于优先承租权的几个问题：

（1）、出租人要如何保障承租人的优先承租权？

答：优先承租权仅是合同到期后在同等条件下优于其他竞租人，前述情形发生后，出租人若继续对外出租，承租人方可主张优先承租权，故该权利是否发生不具有确定性，并不因此享有要出租人必须要和承租人重新签订租赁合同的权利。

通常来说，出租人只需要保障承租人有实现优先承租权的基础，具体表现形式为：

1、出租人及时履行通知义务，并参照《中华人民共和国民法典》第七百二十六条关于优先购买权的规定，给予承租人充足不少于十五天的明确时间。

2、出租人有给予和保障承租人二次出价的义务。

在交易合同达成的磋商过程中，涉及到主张优先承租权时，必然存在与其他意愿承租人竞价的情况发生。基于商业秘密的保护，对于双方成交意向的价码一般也无从得知。不能直接以承租人价格或者条件没有达到与其他意愿承租人为由，而淘汰掉具有优先承租权的承租人，应当询证为优先承租权人是否愿意以其他意愿承租人的同等条件继续承租，保留其二次出价的权利。

注：关于此观点，部分法院认为不一致，如在四川省成都市中级人民法院（2021）川01民终14045号民事判决书则认为，具有优先承租权的承租人应当积极行使自己的权利，要求承租人在竞价的过程中，作出过愿意以与最高报价的其他意愿承租人的相同报价承租的意思。

对于此观点，笔者并不赞同。对于承租人而言，优先承租权是权利，对于出租人而言，保障出租人能够顺利实现优先承租权也是义务。《民法典》第七百二十六条的规定，给予了承租人不少于15日的明确时间，以决定是否行使优先购买权，本身也包括了询价的意思表示。因此，虽然无明确法律规定确认通知义务在出租人，但是我们认为将此通知义务分配给出租人更为妥当。在上述案件的一审法院也持同样观点，认为，“出租人未就中标价征询承租人是否以该价格承租，并最终按其他评标因素确定中标人，损害了承租人优先承租权利”。

（3）、能否限定以招标的方式确定承租人？

首先，招标的方式在一定程度上，会导致承租人付出比直接续约更高成本的代价，如在提交投标文件的同时无法知悉其他竞标人的投标价格，可能会导致承租人以更高价格的去投标，或者基于招标文件价格的占比因素等，可能会要求承租人对资质等有更高要求。

但是，优先承租的权利是否发生不具有确定性，出租人为获取更多价值利益，其权利也应该得到保障，只要其没有刻意的损害承租人行使优先承租权，限定招标的方式是可以被允许的。如在（2021）川01民终14045号案件中，法院认为：“承租人参与出租人组织的公开竞租，视为双方同意签订后续租赁合同以公开竞租、择优选择的方式确定。即便承租人参与公开竞租，只是对继续承租的竞争机制予以认可，原《租赁合同》约定的与第三方竞租人同等条件下享有优先承租权的后合同权利依然存在，且与合同约定设立优先承租权的目的相一致”。

（4）、何种情形能够认定为损害了承租人的优先承租权

    关于优先承租权的损害情形，并无任何直接的法律条款可以参考。结合人民法院司法裁判观点，得出以下几种情形以作参考：

1、如在达到承租条件的前提下，出租人故意拖延、多次变更承租要求，设置新的承租条件，主观上恶意拖延或者拒绝与承租人续租。

如在（2016）川民再152号民事判决书中，法院认为：承租在原租赁过程中，一直是用于经营宾馆，而出租人且提出了经营范围为体育的续租条件，存有明显不愿与承租人续租的故意，同时也可能致使承租人放弃招投标。综上，承租人提出的续租条件与出租人提出的条件大体相同，并兼顾了对双方合法权益的保护，已经基本符合3号合同关于优先承租的约定，出租人在承租人已经基本符合优先承租权的条件时，未与承租人续订房屋租赁合同，而是采用招投标方式确定其他承租人，其行为有明显主观恶意，且违反3号合同关于优先承租的约定；

在（2018）京02民终4632号民事判决书中，法院认为：“约束租赁双方的《租赁合同》所约定的租赁期间届满前，承租人即按照合同约定向出租人确表达了续租意向，租赁期间届满后，出租人虽未直接与承租人签订续租合同，但从出租人的招租行为表明其欲继续出租涉案房屋而非自用。出租人向承租人交付招租文件，承租人也按照招租文件要求向承租人支付投标保证金30万元，《租赁合同》中明确约定承租人于租赁期间届满后在同等条件下有优先承租权，故此，出租人即使采用招租方式，承租人基于《租赁合同》赋予在同等条件下的优先承租权，确信能够续租涉案房屋。双方的往来函件体现了双方就优先承租权、租金价格、免租期等问题的磋商过程，这些函件的内容记载了承租人承诺后，出租人不断对承租人续租涉案房屋设置新的条件，出租人在2014年9月4日致函承租人附加在续租期限届满后，承租人不享有优先承租权；续租期限届满后主要设备设施归业主所有的出租条件，这与出租人招租说明中所附《房屋租赁合同》（样本）中的条款不符，且无其他意向承租人承诺，故侵犯了承租人享有的同等条件下优先承租权。事实证明，出租人在与承租人订立合同过程中，存在恶意进行磋商违背诚实信用原则的行为，造成双方租赁合同未能成立，出租人存在过错，承租人无过错”。

2、出租人在招标过程中，未能保障承租人的行使优先承租权的条件

如（2021）川01民终14045号民事判决书中，法院认为：“承租人参与出租人组织的公开竞租，并不影响原《租赁合同》中关于同等条件下享有优先承租的后合同权利，出租人未就中标价征询承租人是否以该价格承租，并最终按其他评标因素确定中标人，损害了承租人优先承租权利”。