商品房买卖合同解除后，贷款合同怎么办？

本文要点：

买房人在与卖房人订立以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同后，因卖房人根本违约行为导致商品房买卖合同解除的，买房人的个人抵押贷款合同可以一同提出解除，合同解除后，由卖房人将所收受的贷款分别返还。

一、基本案情：

张XX于2017年10月30日与天长XX房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，合同约定交房时间为2019年3月10日前。到了交房时间，天长XX房地产开发有限公司并没有按期交房，并称2019年5月份会按期交房，而到了5月份，张XX依然没有如约拿到房子，并了解到其购买的房屋系小产权房，无法办理产权证。后张XX起诉至法院要求解除商品房预售合同以及与银行之间的贷款合同。

二、争议焦点：

1、商品房预售合同是否应当解除？

2、贷款合同应否解除？

三、一审诉求：

1、请求法院认原、被告于XXXX年X月XX日就XXXXXXXXXXXXX商品房买卖合同于XXXX年X月XX日解除；

2、判决解除原、被告与第三人签订的个人住房贷款合同；

3、判决被告立即返还原告因购房已偿还的银行贷款本息合计XXXXX元（暂计算至XXXX年X月XX日）；

4、判决被告向第三人偿还原告剩余个人购房贷款本息（具体金额以第三人出具的还款明细为准）；

5、判决被告承担本案的诉讼费用。

四、一审判决：

一案法院仅仅支持了第一项诉请，解除了双方签订的商品房预售合同，并判令开发商全额返还购房款，并由张XX继续承担银行贷款。

五、二审判决：

二审改判一审判决，全部支持张XX的诉请。

六、律师说法：

本案中涉及的两个争议焦点：关于第一个争议焦点，张XX按约支付了全部购房款，但开放商至今未实际交房，也未能协助张XX办理房产证，且一拖再拖，张XX买房实现自住的目的不能实现。据此，上述解除合同的条件已成就。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。具体到本案中，因案涉商品房买卖合同因被告违约而依法解除，进而导致张XX和第三人签订的个人住房贷款合同目的无法实现，理应当解除，解除后，由开发商将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还给张XX和银行。