借名买房的法律分析

借名买房在生活中比较常见，本律师团围绕借名买房风险、法律效力、涉及的法律基础进行了全面的分析,以供参考。

一、借名买房的原因

（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

（二）争享特定购房优惠，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房、保障性住房；

（三）隐藏真实的财产信息；

（四）离婚诉讼，转移财产。

二、借名买房的风险

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事，主张是借贷或者赠与，或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

5.登记人离婚时，登记人配偶主张要分割房产，进入漫长的诉讼过程当中。

登记人也存在风险

1.出资人还贷不及时，自己不帮忙还款的话，会有不良信用记录；

2.自己如果另外购房，会面临更苛刻的条件；

3.若房子出现什么意外或者政策有变，有可能对出资人承担违约责任；

三、裁判规则

既然借名买房存在风险，本律师团基于现有的裁判观点总结以下“要回房子”的要点：

钱由实际购房人出+借名买房协议有效+有证据证明借名买房事实+房子可以变更登记+不损害善意第三人的利益

反推：如果借名买房协议被认定为无效合同、没有签订协议无转账凭证、购房人始终不满足过户条件、房子已经被善意第三人取得，满足其中之一，则房子可能要不回来。

借名买房需注意事项：

1.不要购买严格政策交易条件的房子，如拆迁安置房、经济适用房等

2.有书面借名买房合同，且约定详细，约定房子归谁所有，违约责任约定（以防名义人将房子卖出），约定合同无效后的处理方式（如返还财产、按过错赔偿损失等），保管好借名买房产生的书面证据（如交的首付款、按揭贷款、装修款、物业费、取暖费的证据，以及购房合同、借名买房合同等）

3.保管好房产证且实际占有该房产，以防登记人卖给不知情的第三人。

即，借名买房是实践中认定会非常严格，一般如果对方主张借名买房，对方需要对此进行举证，最直接的是书面协议或者口头协议，其次法院会综合借名买房的原因、房子首付款从谁的账户上出、贷款谁还、房子谁住等来判断。