宅基地上房屋的征收补偿到底该归谁？新法撑腰不必担心！

导读：日前，笔者接到这样一起咨询：当事人的宅基地上祖宅面临拆迁腾退，房屋现由其丈夫、公公一家人实际居住使用，户籍登记也很清楚。但却有该户以外的人站出来主张权利，称涉案房屋的拆迁补偿其应分得一部分。那么，在面临这种并不鲜见的纠纷情形时，被拆迁人一家该怎样看待和应对呢？这宅基地上房屋的征收补偿安置利益，究竟该归谁所有呢？

【农村村民住宅补偿费归属无疑问：看产权登记】

新修订的《土地管理法》第48条规定，农村村民住宅的补偿费用是一项独立于“其他地上附着物和青苗的补偿费用”的法定补偿项目。据此，宅基地上房屋不再被作为“地上附着物”看待，而是和国有土地上房屋一样是拥有独立产权的不动产。

第48条中还指出，对其中的农村村民住宅，应按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则……保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

最高法法官阎巍在其撰文中指出，新法突出强调了对农村村民住宅的“产权保护”和居住权益保障，在“按户补偿安置”和“按产权补偿安置”中，产权的地位开始得到彰显。

在明律师认为，在“按户补偿”早已深入人心的客观现实下，产权和户籍登记状况在确定补偿利益归属时应被同等考虑。

2021年施行的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第13条指出，征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。

请注意，这里虽仍然强调了“按户补偿”，但却明确要以合法有效的不动产权登记作为调查认定的依据。此处的“户”，显然已不是在公安机关登记的户籍信息那么单纯，而是根据产权和实际生产生活状况由村集体、乡镇街道在内的主体重新认定的结果。

实践中常见的“空挂户”因其只是挂名在户籍中，并未实际在本村生产生活而无法分得安置面积。可见户籍状况并不是取得补偿利益的唯一依据，权属认定是一个相对独立进行的环节。

我们可以确定的一点是，农村村民住宅的补偿费用归属将逐步趋向简单明晰，其“复杂性”将较以往有所降低，逐渐向着城市房屋的认定标准过渡。毕竟在土地使用权和房屋所有权这一问题上，城市和农村并无太大区别。

回到开篇提及的咨询中可知，涉案宅基地上房屋虽无任何产权登记，但其户籍状况清晰可查。站出来主张权利的当事人并非本集体经济组织成员，其户籍也不在涉案房屋上，更未实际居住使用过该房屋。

在其既非宅基地使用权人，又非房屋所有权人的情况下，其想直接向拆迁方主张补偿权益是不太可能的。拆迁方也不会将其认定为被拆迁人。

故此，被拆迁人一家的当务之急在于团结一心，在近在眼前的补偿协商中争取更加公平、满意的补偿。至于有外人主张补偿利益，则可由民事调解、诉讼等途径另行解决。

需要指出的是，根据补偿款分配的基本原则，宅基地上房屋的“人头安置面积”只能给予本集体经济组织成员，也就是通常所说的“一个户籍人口几十到一百平米”。

而宅基地上房屋本身评估价值的补偿在补偿利益总额中占比并不大，也就是一个“房屋的重置成新价”。

同时值得一提的是，房屋权属存在争议有时对被拆迁人而言反而未必是件坏事。被拆迁房屋所涉的法律关系越复杂，纠纷越多，越有可能在补偿安置过程中给拆迁方制造权属认定上的难度，这对被拆迁人通过协商提升补偿数额或许是有帮助的。

在明律师最后要提示广大被征地农民的是，所面临的补偿安置纠纷越复杂，牵涉的人数越多，越有及时咨询专业律师获取法律帮助的必要性。一家人之间无论此前有怎样的恩恩怨怨，都毕竟存在着血缘、宗族上剪不断的关系，在面对拆迁时一定要争取团结一致，先尽最大努力将补偿安置利益拿下来，之后怎样分配那就是自家的事情，完全可以再行调解、沟通。切忌因家庭内部矛盾被拆迁方利用从而压低补偿的情形出现，那才叫真正的得不偿失。