租赁合同中法律问题浅析

　　租赁合同中法律问题浅析

　　租赁关系作为商事活动中的常见合同类型，一个稳定的租赁合同关系，是保证店铺经营盈利的关键要素。生活实践中针对已设置抵押的房屋出租、房屋的转租以及出租方违约解除后承租人的实际损失的计算问题在租赁合同订立之初进行考量，并在租赁合同中进行约定和规避至关重要，以下，笔者对以上三个问题的有关法律规定进行浅析，以供各位参考：

　　一、房屋设置抵押，抵押权的行使是否影响承租人占有并使用该房屋。

　　《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 

　　上述法律规定表明： 1、将已出租的财产抵押。在这种情况下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权，其“买卖不破租赁”原则照样适用。2、如果将已将设立抵押登记的房屋出租的，行使抵押权时，租赁关系当然终止。承租人不能再使用承租该房屋。但是若设置了抵押但未办理抵押登记的，抵押权无法对抗租赁权，仍当使用“买卖不破租赁”的原则的。故此，抵押权的行使是否能对抗租赁权，其抵押权和租赁权的设置先后顺序以及抵押权是否经过登记至关重要，设置在先并且已经抵押登记的抵押权是可以对抗租赁权的，其他的则无法对抗租赁权。

　　二、房屋租赁中承租人是否对房屋具有转租权。

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　由此可见，承租人要对房屋进行转租是需要经过出租人同意的，若合同没有特别的约定，承租人对房屋是没有转租权的，承租人擅自转出的，出租人是可以解除出租人与承租人之间的租赁合同的，并且可以按照合同的约定要求承租人承担合同解除的违约责任的。当然的，出租人与承租人的合同解除后，承租人无承租权了，承租人(转租后的出租人)与转租后的承租人之间的合同也将无法履行而相应的解除，承租人(转租后的出租人)也将按照合同的约定向转租后的承租人承担违约责任。

　　三、出租方违约解除后，承租人的实际损失的计算问题。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　根据上述规定，可见，若因出租人原因合同解除后，若合同未约定明确数额的违约金，出租人应当赔偿承租人实际损失。但是司法实践中关于实际损失的计算，装修损失是直接损失，理应被支持。但是经营损失只能采用以前同期数据对比，却难以精确计算，且往往被认定为预期的间接损失，而不被支持。故在商事活动中，未约定明确的违约金数额或者损失计算办法，出租人擅自解除合同或者违约导致合同解除的，承租人的实际损失很难计算。故在合同中明确约定违约金以及实际损失的具体计算方式，对于承租人主张出租人违约解除的实际损失比较有利。

　　以上为租赁合同中关于抵押权与租赁权、转租权、承租人实际损失的主张的一些法律规定以及浅析，在实践中，因合同签订的具体情况，双方考量，每个合同的侧重点不同。成功合同的签订并非规避全部风险，而是规避发生可能性最大的风险或者为最有可能发生争议的问题点提供争议解决条款。