东城区
2022/11/07 14:13:54 查看245次 来源：张金玉律师
在房屋租赁过程中，由于租赁合同关系中涉及到租赁物所有方（房东）与租赁物实际占有、使用方（租户）的分离，很容易产生争议后造成损失部分扩大。而其中房屋租赁合同双方均明知合同无法继续履行，陷入僵局，由此造成的“扩大损失”应当由谁来承担？本期普法便利贴为您剖析。
何为房屋租赁合同陷入
“僵局”？
《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
根据以上法律规定，房屋租赁合同即是出租方将房屋交付承租方使用、收益，承租方向其支付租金的合同。
所谓房屋租赁合同陷入“僵局”，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照合同约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。
实践中常见房屋租赁合同僵局即出租方要求继续履行合同，承租方以自身行为如擅自搬离表明不再继续履约或者明确要求解除合同、不再按约支付租金。
何为“扩大损失”？
所谓“扩大损失”，根据法律规定，即由于一方未采取适当的措施予以阻止，从而导致发生超出违约行为本身所造成的损失。一言以蔽之，即“本可以避免进一步发生的损失”。
《民法典》第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
根据以上法律规定，合同双方均负有“减损义务”，在合同一方违约情形发生时，守约方应当采取“适当措施”防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。
何为“适当措施”？
所谓适当措施，指的是根据理性人的行为标准判断“力所能及”且应当进行的措施，不应过分苛责守约方，也不致过分宽容违约方。
合同僵局如何破解？
“扩大损失”如何避免？
根据法律规定，“扩大损失”应当由负有“减损义务”的一方自行承担。故房屋租赁合同履行陷入僵局，破解之法在于及时止损。明知合同无法继续履行，应当及时采取适当措施，防止损失进一步扩大。
1.合同尚在履行中，停水断电不可取
实践中，常见有出租方为了催促承租方支付欠付租金等费用，从而采取“停水断电”措施，那么“停水断电”行为是否符合“适当”的要求？
《民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
故合同尚未解除，仍在履行过程中，承租方欠付租金固然构成根本违约，但出租方“停水断电”则直接导致租赁物不符合约定的用途，因 “停水断电”行为大大影响租赁物的使用价值甚至导致租赁物使用价值完全丧失，从而就停水断电期间的租金难以全额得到支持甚至难以得到支持。
2.“铁将”把门不可行，长期空置不值当
实践中，常因为承租方长期拖欠租金甚至中途要求解约并搬离，出租方要求继续履约，为防止承租方“逃铺”或者为了行使留置权从而给房屋上锁，那么出租方给房屋上锁期间的租金或者空置期损失能否要求承租方承担？
作为承租方，最主要的义务便是支付租金，对于出租方而言，承租方长期拖欠租金，致使合同目的落空，其有权及时止损，但采取“锁门”措施，致使承租方完全无法使用租赁物，出租方无权再行主张“锁门”行为实施之后的租金以及空置期损失。
3.面对违约需谨慎，及时止损应适当
对于承租方长期不支付租金达到合同约定的解约条件或者承租方中途解约擅自搬离情形下，出租方应当采取适当的措施维权，“停水断电”、“锁门”等行为实不可取，预见合同确实无法继续履行下去的情形下，出租方可行使“解约权”，解除合同并要求违约方承担违约责任，必须牢记一点：合同尚未解除之前，出租方不得随意采取措施限制、阻止承租方按照合同约定使用租赁物，应当保证租赁物处于符合合同约定的状态。
碰到承租方以自身行为明确表示不再继续履约如擅自搬离的情形下，出租方可以预见到双方的房屋租赁合同确实不存在继续履行的可能，出租方应当采取适当措施，不得任由房屋空置下去，而是应当及时收回房屋，防止损失进一步扩大。
实践中，有部分承租方在擅自搬离时，尚遗留有部分物品，对此，出租方应当在没有利害关系的他方见证下，将承租方遗留的物品予以提存并妥善保管，由于提存或者保管产生的相应费用，可向承租方主张。
诚信是履行合同的基本原则，在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾。在一方违约后，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以免得不偿失。
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