商品房交易中的邀约和合同

事实：客户购房后收房发现房屋户型发生改变，一楼少了一半阳台，二楼少了全部露台。房屋单价为1.4万／平，少计算的面积大约5，6平方（此中体现为阳台少计算的面积）。客户在和开发商沟通退房及赔偿无效后想提起诉讼维护自身权利。

分析：按照双方签订的购房协议来看，协议中并不包括阳台和露台的面积，因为原则上阳台和露台属于赠送面积并不是必然需要在协议中进行明确。很多开发商并未在购房合同中予以约定，实则保护自身权利。此时客户如果想要保护自己的权利通常需要结合开发商广告宣传，从虚假宣传、违约的角度进行维权，毕竟并未在合同中予以明确。但是开发商的宣传材料通常又会分为要约邀请及邀约，前者可以简单理解为向不特定个体发布的不具有承诺效力的广而告之的信息，而后者则属于法律角度认定的可接受的承诺。因此审判实践中多把开发商的宣传信息作为要约邀请和要约作为争议焦点。根据《国家商品房交易司法解释》只有搜寻到相关证据或者能够认定宣传对价格或者购房意义影响重大，才可以把其当作合约的一部分，才能进一步要求赔偿等，因此在审理中通常不只是看沙盘还要判断正常人对宣传信息的理解程度。

复盘：合同具备基本的契约精神，主要内容体现在明确签约主体的权利义务。如果合同中予以明确的不违反法律及其他强制性规定则其有效，各方应当遵守；在合同中未明确约定的情形下，则可以结合合同设立的背景及其他因素来评估是否对各方有所限制。本案中，主要从要约的基本形成过程及法院通常判例来解决开发上暗戳戳薅羊毛的情形，消费者确需注意。