二手房买卖交易中的“坑”你注意到了吗？

　　案情简介：

　　当事人陈女士欲购买一套二手房，因其兄长是从事建筑行业和装饰行业的，对房产相对较为熟悉，特委托其兄陈先生帮助联系中介及选定房源。2017年9月左右，经中介的推荐下，选定一套位于成都双流区某小区的二手房，房屋出售价约定60万。在订立合同的当天上午，当事人陈女士因工作原因，不能亲自前往，特委托其兄陈先生负责签订一份《房屋买卖合同》，并有出卖方郭某及中介公司的签字盖章，本次合同订立的主体是陈先生以自己的名义定购，同时交付定金5万元。当日下午，在中介的帮助下，陈女士本人到银行办理二手房的按揭贷款手续。此时，出卖方也向银行办理了出售房屋的声明及相关手续。随后，陈先生又于10后交付首付款12万，并于当日办理了房屋买卖的网签手续。仍然，在约定的过户递件的时间中，出卖方郭某却以各种理由(“等不到银行放款的时间要现款”，“家属生病急需现金或是我的房子卖便宜了加点价”)，不配合办理过户的手续。因此双方发生争议。

　　当事人陈女士于2017年11月到我所咨询，并委托我所俞剑、楚建律师代理本案，并立即启动诉前财产保全的程序，第一时间查封交易的案涉房屋。就在案涉房屋查封的当天，法院查询到该房屋的产权证的证件编号已经变更。据了解，系卖房在出售房屋期间已经将房产证的原件交由中介公司保管。但卖房却私下以挂失的形式，重新办理了新的房产证。其目的是为“一房二卖”做准备。

　　法院审理：

　　本案经成都市双流区人民法院依法公开审理，审理过程中卖方的违约行为逐一暴露在法庭的调查阶段，经法官主持调解，并达成一致调解意见：1、确认案涉房屋归买方所有;2、卖房于调解书生效之日起10日内完成房屋的过户登记协助义务，并腾退交付案涉房屋;至此，本案以买方通过诉讼的方式取得房屋的物权权利。

　　律师提醒：

　　二手房买卖交易过程中应当全面进行审查房屋的权利归属以及交易流程，特提供以下注意事项，仅供参考：

　　1、买受人应当亲自参与《房屋买卖合同》的签约流程，不要授权亲友代为办理相关事项，避免对方以代理人作为合同的买受方主体，以其不具有相应的购房资格，而提出合同解除的权利。由此造成本次交易不能完成，错失优质房源及房价的机会;

　　2、查验交易房产的房产证原件，确认房屋的所有人权利归属，并与房屋的所有人一同前往房管局或不动产登记中心核实登记信息与房产证信息一致;

　　3、若房屋属于两人以上共同共有的情形，应当与全部共有权人订立《房屋买卖合同》;若房屋系夫妻共同共有，但只登记在夫妻一方的，原则上亦与夫妻双方共同签署。

　　4、审查房屋的权利是否有“抵押”、“租赁”等法律关系存在，这种情况属于权利的瑕疵。若房屋未解除抵押的情况下，房屋不能完成过户手续;若房屋存在租赁关系的，根据“买卖不破租赁”的原则，买受人必须继受租赁关系的权利与义务，租赁期尚未届满的，不能要求承租人提前退出房屋。

　　5、一旦发生卖房或买方拒绝交付房屋以及不支付房款的情况，及时通过微信、短信、语音、电子邮件等方式取得，对方违约的证据。

　　6、对案涉房屋的履行出现争议的时候，建议应当提前做好诉前保全或诉讼保全的法律措施，以保证生效法律文书出具以后能有效得到执行。